Quy định được kỳ vọng sẽ ngăn tình trạng huy động vốn trái phép, hạn chế rủi ro cho người mua nhà.

Tại phiên thảo luận sáng 30/10, trong khuôn khổ Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh đã giải trình, làm rõ một số nội dung liên quan đến dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó có quy định về tiền đặt cọc khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Bộ trưởng, dự thảo Luật đã quy định cụ thể các điều kiện để một dự án được phép đưa vào kinh doanh, đồng thời nghiêm cấm chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện bán hoặc cho thuê.

Việc xử lý các hành vi vi phạm liên quan đến đặt cọc được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự.

Đáng chú ý, để dự án đủ điều kiện nhận tiền đặt cọc, chủ đầu tư phải hoàn thành nhiều trình tự, thủ tục pháp lý và triển khai xây dựng đến giai đoạn hoàn thành phần móng. Chỉ khi đáp ứng đầy đủ các yêu cầu theo quy định, chủ đầu tư mới được bước vào giai đoạn nhận đặt cọc.

Bộ trưởng cũng làm rõ quy định về khoản 5% giá trị hợp đồng được giữ lại cho đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận. Theo đó, khoản tiền này được bảo đảm thông qua cơ chế bảo lãnh ngân hàng. Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, hoàn thành công trình, nghiệm thu và bàn giao cho khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục liên quan.

Đặt cọc không đồng nghĩa với được phép huy động vốn tùy ý

Thực tế thị trường bất động sản từng xuất hiện tình trạng một số chủ đầu tư, đơn vị phân phối hoặc môi giới tổ chức nhận tiền giữ chỗ, tiền thiện chí, tiền đăng ký nguyện vọng mua nhà khi dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Việc sử dụng các tên gọi khác nhau không làm thay đổi bản chất của khoản tiền nếu giao dịch thực tế nhằm thu tiền đặt cọc để bảo đảm việc mua bán bất động sản. Điều này tiềm ẩn nguy cơ khiến khách hàng mất khả năng kiểm soát dòng tiền, gặp khó khăn khi yêu cầu hoàn trả hoặc phát sinh tranh chấp.

Đáng lưu ý, theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua.

Như vậy, việc thu tiền đặt cọc trước khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh không được hợp thức hóa chỉ bằng cách gọi khoản tiền đó là tiền giữ chỗ hay tiền đăng ký.

Người mua cần kiểm tra pháp lý dự án trước khi xuống tiền

Từ những quy định nêu trên, người có nhu cầu mua nhà cần chủ động kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án trước khi ký kết bất kỳ thỏa thuận và chuyển giao khoản tiền nào cho chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, cần tìm hiểu thông tin về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải có), tiến độ thi công và văn bản của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán theo quy định.

Người mua cũng cần đọc kỹ nội dung hợp đồng, xác định rõ chủ thể nhận tiền, mục đích thu tiền, điều kiện hoàn trả, trách nhiệm của các bên và chứng từ thanh toán. Không nên chuyển tiền chỉ dựa trên lời giới thiệu của môi giới hoặc những cam kết chưa được thể hiện bằng văn bản có giá trị pháp lý.

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này, nếu được Quốc hội thông qua với các nội dung như dự thảo, sẽ góp phần siết chặt điều kiện huy động tiền từ khách hàng, tăng tính minh bạch trong giao dịch và hạn chế rủi ro từ các dự án chưa hoàn thiện pháp lý.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào cơ chế kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm, cũng như trách nhiệm của cơ quan quản lý địa phương trong việc công khai thông tin về các dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.