Metro định hình lại lợi thế vị trí

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, sự phát triển của TOD đang làm thay đổi tư duy của người mua nhà, từ việc ưu tiên vị trí gần các tuyến đường lớn sang chú trọng khả năng tiếp cận ga metro. Theo bà An, các dự án nằm gần metro có lợi thế về khả năng duy trì và gia tăng giá trị trong dài hạn. Những khu vực kết nối với hệ thống giao thông công cộng và mô hình TOD, như các dự án gắn với đường vành đai hoặc các tuyến metro đang triển khai, có thể hưởng lợi từ dòng người và hệ sinh thái dịch vụ hình thành xung quanh.

Tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội, lợi thế kết nối metro cũng đang được các chủ đầu tư đưa vào chiến lược phát triển dự án. Đại diện một chủ đầu tư dự án căn hộ tại Nam An Khánh cho biết, dự án nằm trên đại lộ Thăng Long và gần tuyến metro số 5, qua đó thu hút nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực cũng như đầu tư cho thuê.

Theo vị đại diện này, nhóm khách hàng chủ yếu là các gia đình trẻ, có nhu cầu về không gian sống rộng hơn nhưng vẫn muốn duy trì khả năng kết nối với khu vực trung tâm. Khả năng tiếp cận metro trong tương lai cũng được xem là yếu tố hỗ trợ tiềm năng khai thác cho thuê của dự án.

Hà Nội, TP.HCM đẩy mạnh phát triển đường sắt đô thị

Hà Nội đang đứng trước quá trình mở rộng mạnh mạng lưới đường sắt đô thị. Theo quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm, mạng lưới đường sắt đô thị của thành phố dài khoảng 979 km. Nếu tính cả đường sắt quốc gia và liên vùng, tổng chiều dài toàn hệ thống đạt gần 1.200 km.

Hiện Hà Nội đang khai thác tuyến Cát Linh - Hà Đông và đoạn trên cao Nhổn - Cầu Giấy thuộc tuyến Nhổn - Ga Hà Nội.

Thành phố dự kiến đầu tư khoảng 500 km đường sắt đô thị đến năm 2035, sau đó hoàn thiện 479 km còn lại trong giai đoạn 2036-2045. Giữa tháng 10/2026, Hà Nội cũng tổ chức lễ ký kết hợp đồng thực hiện 5 tuyến đường sắt đô thị số 1, 2, 8, 10 và 14, với tổng chiều dài 253 km.

Tại TP.HCM, thành phố dự kiến đầu tư khoảng 27 tỷ USD để nâng tổng chiều dài mạng lưới đường sắt đô thị lên 255 km vào năm 2030, cao hơn 10 lần so với hiện nay. Tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã đi vào khai thác, trong khi các tuyến còn lại đang được chuẩn bị đầu tư.

Việc hai đô thị lớn đồng thời đẩy mạnh đầu tư đường sắt đô thị và phát triển không gian theo mô hình TOD đang tạo ra sự thay đổi trong chiến lược phát triển bất động sản. Các dự án ngày càng được đặt trong mối quan hệ chặt chẽ hơn với quy hoạch hạ tầng và khả năng kết nối giao thông.

Thành công của TOD không chỉ nằm ở giá đất

Theo chuyên gia Cushman & Wakefield Việt Nam, các dự án căn hộ có khả năng hưởng lợi từ TOD cả về nhu cầu ở thực và nhu cầu thuê, đặc biệt với nhóm người trẻ, gia đình trẻ và người lao động đô thị muốn sống xa trung tâm nhưng vẫn cần kết nối thuận tiện với nơi làm việc.

Giá bất động sản có thể tăng do kỳ vọng, đầu cơ hoặc sự khan hiếm nguồn cung, nhưng mức tăng giá chưa đồng nghĩa với việc một khu TOD đã vận hành hiệu quả. Khi người dân lựa chọn sinh sống, doanh nghiệp chủ động đặt văn phòng, cửa hàng hoặc cơ sở dịch vụ và người lao động thường xuyên di chuyển đến khu vực bằng giao thông công cộng, điều đó cho thấy nơi đây đã thực sự trở thành một trung tâm hoạt động kinh tế.

Theo chuyên gia này, mục tiêu cuối cùng của TOD không phải là làm tăng giá đất, mà là nâng cao khả năng tiếp cận, hiệu quả sử dụng đất và năng suất đô thị. Khi đó, giá trị bất động sản có thể được hỗ trợ bởi hoạt động kinh tế thực tế thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng.

Không chỉ “gần metro”

Kinh nghiệm từ các đô thị phát triển TOD cho thấy, một khu vực chỉ có nhà ở sẽ khó tạo ra việc làm và hoạt động kinh tế đủ lớn để duy trì sức sống lâu dài. Do đó, quy hoạch sử dụng đất cần có sự kết hợp giữa nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn, y tế, giáo dục, dịch vụ công cộng, không gian xanh và tiện ích cộng đồng.

Bên cạnh đó, khoảng cách từ nhà ga đến điểm đến cuối cùng cũng là yếu tố quyết định hiệu quả của mô hình. Một khu TOD không đơn thuần là nằm gần ga metro, mà người dân cần có khả năng đi bộ an toàn, thuận tiện và dễ chịu từ nhà ga tới nơi ở, nơi làm việc, cửa hàng, trường học và không gian công cộng.

Nếu hành khách xuống metro nhưng vẫn phải phụ thuộc vào xe máy hoặc ô tô cho chặng di chuyển cuối cùng, hiệu quả của mô hình sẽ bị hạn chế đáng kể. Mật độ phát triển cũng cần được kiểm soát phù hợp. Mật độ đủ lớn giúp tạo lưu lượng người, nhu cầu dịch vụ và hiệu quả thương mại, nhưng phải đi cùng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian công cộng và năng lực quản lý tương xứng. Việc chỉ gia tăng hệ số sử dụng đất mà không nâng chất lượng đô thị có thể khiến TOD tạo thêm áp lực lên hạ tầng, thay vì giải quyết các vấn đề về giao thông và phân bổ không gian đô thị.

TOD cần gắn với chức năng kinh tế của từng khu vực

Một yếu tố khác được Cushman & Wakefield lưu ý là cơ chế phát triển và tái phát triển đất. Các khu TOD thường liên quan đến nhiều chủ sở hữu, hiện trạng dân cư phức tạp và nhu cầu tái cấu trúc không gian đô thị. Nếu cơ chế bồi thường, hợp tác công - tư và chia sẻ giá trị gia tăng từ đất đai không rõ ràng, việc thu hút đầu tư dài hạn sẽ gặp khó khăn.

Bên cạnh đó, mỗi khu TOD cần được định vị theo chức năng kinh tế phù hợp. Doanh nghiệp không lựa chọn địa điểm chỉ vì có metro, mà còn cân nhắc khả năng tiếp cận nhân lực và khách hàng, chi phí hoạt động, chất lượng hạ tầng, hệ sinh thái dịch vụ và hình ảnh thương mại.

Tùy lợi thế từng khu vực, TOD có thể được định hướng thành trung tâm tài chính, công nghệ, giáo dục, y tế, bán lẻ, logistics đô thị hoặc du lịch.

Khi các điều kiện về giao thông, quy hoạch sử dụng đất, mật độ dân cư, việc làm và dịch vụ được phát triển đồng bộ, TOD mới có thể vượt ra khỏi câu chuyện tăng giá bất động sản để trở thành động lực thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị.