Căn cứ nào phê duyệt giá đất chưa đến 6 ngàn đồng/m2/tháng?

Như bài viết trước đã phản ánh, Báo PLVN đã chỉ rõ những dấu hiệu sai lầm căn bản từ gốc rễ của dự án là Quyết định 2630 cho liên danh PVC – Miền Núi trúng thầu dự án TTTM Hạ Đình và đến giờ chậm tiến độ gần 20 năm.

Tuy nhiên, những dấu hiệu sai phạm về thẩm quyền địa giới hành chính và quy trình thần tốc mới chỉ dừng lại ở góc độ thủ tục, thì những điều khoản về nghĩa vụ tài chính tại Điều 1 của Quyết định số 2630/QĐ-UBND chính là nơi dòng tiền công sản có dấu hiệu bị tổn hại, để lại một hậu quả cho ngân sách nhà nước.

Tại phần công bố các thông số trúng thầu của Liên danh Công ty Miền Núi và PVC, Quyết định 2630 đưa ra một con số khiến bất kỳ ai có tư duy kinh tế cũng phải bàng hoàng:

Giá trúng thầu tiền thuê đất: 68.000 đồng/m2/1 năm (Sáu mươi tám nghìn đồng một mét vuông một năm). Chia ra 12 tháng thì là 5,66 ngàn đồng/m2/tháng.

Hãy làm một phép tính cơ học: Với diện tích hơn 1,8 héc-ta đất vàng, mỗi năm doanh nghiệp này chỉ phải trả cho Nhà nước số tiền thuê đất trên mỗi mét vuông chưa bằng giá của 2 bát phở thời điểm đó.

Trục đường Nguyễn Xiển, đường Vành đai 3 luôn nằm trong danh mục những khu vực đất địa có giá trị thương mại, chuyển nhượng thực tế ngoài thị trường lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông. Việc ấn định một mức giá thuê đất thương mại dịch vụ cố định bèo bọt 68.000 đồng/m2/năm ngay từ năm 2009 khiến dư luận hoài nghi có trục lợi.

Xét ở mặt giá trị thương mại, vào năm 2009, làn sóng bất động sản quanh trục Khuất Duy Tiến - Nguyễn Xiển đã bùng nổ do hạ tầng đường vành đai 3 hoàn thành. Giá đất thổ cư thực tế khu vực Khương Đình, Hạ Đình đã ở mức từ 30 - 50 triệu đồng/m2.

Nếu doanh nghiệp đi thuê đất của người dân để làm kho bãi, kinh doanh thông thường thời điểm đó, giá thuê tối thiểu đã từ 50.000 - 100.000 đồng/m2/tháng, tức là khoảng 600.000 - 1.200.000 đồng/m2/năm.

Sự khuất tất không chỉ nằm ở con số, mà nằm ở bản chất pháp lý của thời điểm áp giá. Thời điểm đó, phần đất thuộc địa giới hành chính phường Hạ Đình vẫn còn là mồ mả, vườn tược, nhà cửa… hoàn toàn không phải đất trống.

Công văn số 476/UBND-TN&MT của huyện Thanh Trì (cũ) đã xác nhận: Toàn bộ khu đất này ở thời điểm đó (phần 2000m2 đất thuộc địa giới huyện Thanh Trì) đang là đất nông nghiệp giao cho các hộ dân sử dụng theo Nghị định 64/CP. Nghĩa là, đất chưa sạch, hoàn toàn chưa được Nhà nước thu hồi, chưa có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt, chưa biết tổng chi phí giải phóng mặt bằng thực tế sẽ ngốn hết bao nhiêu tiền.

Theo quy trình quản lý đất đai chuẩn mực, giá thuê đất của một dự án chỉ được xác định sau khi Nhà nước đã hoàn thành công tác thu hồi, đền bù, biến khu đất thành "đất sạch" và căn cứ vào bảng giá đất cụ thể do UBND Thành phố ban hành tại thời điểm giao đất chính thức.

Việc UBND quận Thanh Xuân (cũ) dường như tự ý "đi trước một bước", chốt luôn một mức giá thuê đất cố định cực thấp cho doanh nghiệp khi đất vẫn đang thuộc quyền quản lý và sử dụng của người dân cho thấy hành vi có dấu hiệu lạm quyền!?

Dư luận đặt ra nghi vấn, thao tác kỹ thuật này có thể mang lại một lợi ích rất lớn cho chủ đầu tư: Doanh nghiệp chỉ cần cầm cái Quyết định trúng thầu 2630 này làm "bùa hộ mệnh", găm khu đất đó lại, chấp nhận chịu bồi thường nhỏ giọt cho dân, và mặc nhiên được hưởng cơ chế thuê đất giá rẻ suốt nhiều năm mà không sợ bị điều chỉnh theo sự gia tăng phi mã của giá trị bất động sản đô thị?

Khoản "Hỗ trợ ngân sách" 2 tỷ đồng: Bản chất là gì?

Cũng tại trang 3 của Quyết định 2630, xuất hiện một dòng điều khoản vô cùng mờ ám:

Số tiền hỗ trợ ngân sách Thành phố: 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng chẵn). Thời hạn nộp tiền: “Nhà đầu tư nộp toàn bộ số tiền hỗ trợ ngân sách Thành phố trước khi nhận Quyết định cho thuê đất”.

Dưới góc độ pháp luật về ngân sách và đấu thầu, điều khoản này đặt ra một dấu hỏi lớn mang tính chất quyết định về mặt minh bạch tài chính: Bản chất của khoản tiền "hỗ trợ ngân sách" 2 tỷ đồng này là gì trong một gói thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất?

Quy chế đấu thầu nào của Nhà nước cho phép đưa một khoản "tiền hỗ trợ" mang tính chất thỏa thuận đi kèm vào quyết định phê duyệt kết quả trúng thầu để nộp riêng như một điều kiện để được giao đất?

Trong bối cảnh giá thuê đất được duyệt ở mức 68k/m², việc xuất hiện khoản tiền hỗ trợ tròn trịa 2 tỷ đồng này khiến dư luận không thể không đặt nghi vấn: Phải chăng đây là một hình thức "hợp pháp hóa dòng tiền đi đêm", một sự đánh đổi kinh tế tinh vi? Chủ đầu tư chấp nhận bỏ ra một khoản tiền mặt nhỏ nhoi 2 tỷ đồng nộp vào ngân sách dưới danh nghĩa "hỗ trợ", để đổi lấy việc được chính quyền quận phê duyệt cho một cơ chế thuê đất giá rẻ mạt dài hạn, né tránh việc phải đấu giá quyền sử dụng đất một cách sòng phẳng theo cơ chế thị trường?

Nếu đúng như vậy, đây là một hành vi làm thất thoát nghiêm trọng tài sản công sản công cộng của Nhà nước?

Quyết định phê duyệt đất vàng bỏ qua căn cứ Luật Đất đai: Sơ suất hành chính hay chủ đích né luật?

Theo Luật Đất đai 2003 và Nghị định 142/2005/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, tiền thuê đất đối với tổ chức phải do Sở Tài chính phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định, trình UBND Thành phố phê duyệt dựa trên mục đích sử dụng đất và giá đất thị trường tại thời điểm giao đất.

Nếu đưa các căn cứ này vào, Phòng Tài chính - Kế hoạch quận Thanh Xuân (cũ) sẽ không có thẩm quyền tự thẩm định và đưa con số 68.000 đồng/m²/năm vào quyết định trúng thầu.

Việc chỉ viện dẫn quy chế đấu thầu (QĐ 15/2007) giúp họ hợp thức hóa việc coi con số 68.000 đồng này chỉ là "giá trúng thầu của một gói thầu thương mại" do quận (cũ) tổ chức, né tránh hoàn toàn quy trình thẩm định giá đất nghiêm ngặt của các Sở ngành cấp Thành phố?

Một Quyết định để đoạt số phận của hơn 1,8 héc-ta đất, ấn định nghĩa vụ tài chính đất đai hàng năm cho doanh nghiệp, nhưng trong toàn bộ phần căn cứ pháp lý pháp luật lại thật khó tìm ra bất kỳ một chữ nào nhắc đến Luật Đất đai 2003?

Sự bất lực quản lý và những câu hỏi cần trả lời?

Quyết định số 2630/QĐ-UBND được ký ngày 30/9/2009. Tại trang 3 của văn bản, phần tiến độ dự án được ghi nhận bằng những cam kết đanh thép của chủ đầu tư liên danh: Khởi công xây dựng: Quý IV năm 2010. Hoàn thành đưa vào sử dụng: Quý III năm 2013.

Đến nay, thời gian đã trôi qua gần hai thập kỷ. Dự án Trung tâm Thương mại Hạ Đình vẫn chỉ là một bãi đất trống nhếch nhác, hoang tàn, một vết sẹo đô thị chướng mắt nằm sát trục đường Nguyễn Xiển sầm uất. Cam kết hoàn thành vào năm 2013 đã bị chủ đầu tư bỏ quên không thương tiếc. Dự án đã rơi vào trạng thái "chết lâm sàng" về mặt tiến độ hàng chục năm qua.

Thế nhưng, thay vì kiên quyết ban hành quyết định thu hồi đất do vi phạm tiến độ nghiêm trọng theo quy định của Luật Đất đai, các cơ quan quản lý nhà nước của quận Thanh Xuân (cũ) và sở ngành liên quan lại liên tục ban hành các văn bản gia hạn, dọn đường cho việc "hồi sinh" dự án một cách bất thường.

Gần đây nhất, việc chính quyền phường Khương Đình đứng ra tổ chức lực lượng đi kiểm đếm, khiến người dân lo sợ sẽ bị cưỡng chế giải tỏa đất dựa trên một cái "lệnh bài" mang đầy tì vết pháp lý từ năm 2009 đang đẩy sự bức xúc của người dân lên đỉnh điểm.

Từ việc có dấu hiệu sai phạm như đã phân tích có tính hệ thống được bóc tách từ các văn bản 476, 506 và Quyết định 2630, cơ quan báo chí và dư luận xã hội xin được gửi đến UBND Thành phố Hà Nội, Thanh tra Bộ Nông nghiệp và Môi trường cùng các cơ quan chức năng những câu hỏi sau đây:

Quyết định 2630 có bị vô hiệu về mặt thẩm quyền? UBND quận Thanh Xuân (cũ) dựa trên căn cứ pháp lý nào để tự ý ban hành quyết định phê duyệt trúng thầu giao đất cho doanh nghiệp đối với phần diện tích đất nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của xã Tân Triều, huyện Thanh Trì (cũ)? Việc một cơ quan hành chính cấp quận tự ý định đoạt đất đai của huyện bạn có đúng quy định của Luật Tổ chức HĐND và UBND năm 2003 hay không?

Tại sao lại áp giá thuê đất 68.000 đồng khi chưa GPMB? Cơ quan nào đã tham mưu cho UBND quận Thanh Xuân (cũ) chốt một mức giá thuê đất cố định cho doanh nghiệp khi đất vẫn còn là đất nông nghiệp của dân? Ai sẽ chịu trách nhiệm cho việc thất thoát ngân sách nhà nước khi giá thuê đất này thấp hơn hàng trăm lần so với giá trị thương mại thực tế của khu đất vàng Nguyễn Xiển?

Khoản tiền 2 tỷ "hỗ trợ ngân sách" thực chất đã đi về đâu? Số tiền này đã được nộp vào Kho bạc Nhà nước theo đúng mục lục ngân sách hay chưa? Bản chất pháp lý của khoản tiền này trong hồ sơ thầu là gì, có dấu hiệu của việc thỏa thuận ngầm để đổi lấy cơ chế giao đất giá rẻ hay không?

Tại sao không thu hồi một dự án treo trễ hạn 13 năm? Một dự án cam kết hoàn thành từ năm 2013 nhưng đắp chiếu đến nay, năng lực của chủ đầu tư liên danh đã lộ rõ sự yếu kém, tại sao chính quyền quận Thanh Xuân (cũ) không đề xuất thu hồi triệt để theo tinh thần của Luật Đất đai mà lại liên tục ký văn bản gia hạn vào cuối năm 2025?

Có hay không sự tồn tại của một "lợi ích nhóm" đang cố tình bảo vệ chiếc bùa hộ mệnh 2630 để chờ cơ hội chuyển đổi công năng dự án để trục lợi?

Nhiều hộ dân tại ngõ 307 Nguyễn Xiển đã hi sinh quyền lợi an sinh hợp pháp của mình suốt 20 năm, sống trong những căn nhà xập xệ không được sửa chữa, không được tách thửa, chỉ vì một dự án "treo" mang đầy tì vết pháp lý.

Người dân hoàn toàn ủng hộ các chủ trương phát triển hạ tầng của Nhà nước nếu đó là công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng công bằng, minh bạch. Nhưng họ không thể chấp nhận việc nếu như có dấu hiệu bị tước đoạt tư liệu sản xuất dựa trên những văn bản lạm quyền, vượt thẩm quyền hành chính từ quá khứ?

Đã đến lúc UBND Thành phố Hà Nội và các cơ quan thanh tra trung ương cần vào cuộc thanh tra toàn diện sinh mệnh pháp lý của Quyết định số 2630/QĐ-UBND.

Không thể để một quyết định có dấu hiệu sai từ gốc, phát lộ những khuất tất lợi ích kinh tế cũ tiếp tục làm công cụ ép chế người dân dưới dòng chảy của Luật Đất đai mới hiện đại và thượng tôn pháp luật.

Từ đó, dư luận mong mỏi rằng, các cơ quan chức năng nên thu hồi dự án “treo” 307 Nguyễn Xiển và chuyển đổi khu đất này thành công trình công cộng như công viên, trường học mới là câu trả lời thỏa đáng, hợp lòng dân, đúng pháp luật và phù hợp nhất với không gian phát triển mới.