Hạ chỉ tiêu tài chính sau cú sốc lợi nhuận bán niên

Bước sang đầu tháng 09/2026, Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 đã phải phát đi thông báo điều chỉnh toàn bộ kế hoạch kinh doanh của năm. Theo đó, mục tiêu doanh thu bị kéo giảm 31,3% so với kỳ vọng hồi đầu năm, chốt ở mức 408,2 tỷ đồng. Chỉ tiêu lợi nhuận sau thuế cũng bị cắt giảm 36,1%, lùi về mốc 122,3 tỷ đồng. Đáng lo ngại hơn, kế hoạch đầu tư xây dựng cơ bản bị thu hẹp tới 84,8%, tương ứng cắt giảm 1.062,4 tỷ đồng, chỉ còn giữ lại 189,9 tỷ đồng.

Quyết định thu hẹp quy mô hoạt động được đưa ra ngay sau khi doanh nghiệp công bố báo cáo tài chính bán niên với kết quả đáng thất vọng. Trong sáu tháng đầu năm, công ty chỉ mang về 85,7 tỷ đồng doanh thu, sụt giảm 86,7% so với cùng kỳ. Hệ quả là lợi nhuận sau thuế lao dốc tới 96,3%, vỏn vẹn ở mức 7,9 tỷ đồng. Với kết quả này, doanh nghiệp mới chỉ hoàn thành được 4,1% kế hoạch lợi nhuận nguyên bản được đại hội cổ đông thông qua.

Nguyên nhân cốt lõi của sự sa sút này đến từ việc công ty không còn ghi nhận khoản doanh thu đột biến từ mảng cho thuê lại đất tại Khu công nghiệp Châu Đức như đã làm được trong năm 2025. Nhìn lại quá khứ, sau khi lập đỉnh lợi nhuận 375,2 tỷ đồng vào năm 2019, biểu đồ lợi nhuận của D2D đã liên tục đi xuống trước khi bật tăng trở lại nhờ thương vụ chuyển quyền thuê lại đất tại Khu công nghiệp Châu Đức vào năm 2025. Trong năm ngoái, thương vụ này mang về 591,8 tỷ đồng, đóng góp tới 85,6% vào tổng doanh thu, giúp công ty đạt mức lãi 239,9 tỷ đồng. Tuy nhiên, sự vắng bóng của một thương vụ tương tự trong nửa đầu năm 2026 đã lập tức bộc lộ khoảng trống doanh thu khó có thể san lấp.

Áp lực phụ thuộc vào dự án cũ và rào cản tiến độ dự án mới

Hồ sơ năng lực của D2D gắn liền với dự án Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 có diện tích thương phẩm 281,72 ha, hiện đã được lấp đầy 100%. Bên cạnh đó là một số dự án bất động sản dân dụng như Khu dân cư Lộc An, Nhà ở xã hội Lộc An và Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước. Trong số này, dự án Khu dân cư Lộc An với quy mô 41,16 ha được định vị là động lực tăng trưởng mới. Tuy nhiên, việc triển khai giai đoạn 2 của dự án đang gặp phải nhiều trở ngại khi tổng vốn đầu tư liên tục đội lên, từ 336,4 tỷ đồng tăng vọt lên 1.483,2 tỷ đồng vào năm 2024 và chạm mốc 1.723,1 tỷ đồng vào năm 2026. Lộ trình triển khai dự án cũng bị kéo giãn đến tận năm 2029.

Với sự chậm trễ của các dự án mới, bức tranh tài chính của công ty trong ngắn hạn tiếp tục phụ thuộc vào hoạt động cho thuê lại đất và nhà xưởng tại Khu công nghiệp Châu Đức. Tính đến ngày 30/06/2026, bảng cân đối kế toán của D2D ghi nhận 127,5 tỷ đồng tài sản dở dang dài hạn, 393,6 tỷ đồng bất động sản đầu tư và 141,1 tỷ đồng hàng tồn kho. Phần lớn chi phí xây dựng dở dang dài hạn tập trung tại dự án hạ tầng Khu công nghiệp Châu Đức với 126,6 tỷ đồng.

Tại phân khu 53,08 ha đất thuê lại trong Khu công nghiệp Châu Đức, công ty đã cho thuê lại thành công 47,96 ha, đạt tỷ lệ lấp đầy 90,3% tính đến cuối năm 2025. Song song đó, doanh nghiệp đang dồn lực đầu tư sáu nhà xưởng cho thuê với tổng diện tích gần 48.000 mét vuông, ước tính tổng vốn đầu tư 233,2 tỷ đồng. Theo dự toán của ban lãnh đạo, cụm nhà xưởng này có thể mang về 1.429,3 tỷ đồng doanh thu và 1.177,1 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế trong tương lai. Tuy nhiên, khi các khoản thu nhập này chưa thể hạch toán ngay, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đang rơi vào vùng trũng.

Sự sa sút trong kết quả kinh doanh đã tác động tiêu cực lên giá cổ phiếu D2D. Từ vùng giá 37.000 - 38.000 đồng/cổ phiếu hồi cuối tháng 03/2026, thị giá đã lao dốc về mốc 30.100 đồng/cổ phiếu vào giữa tháng 09/2026, bốc hơi khoảng 20% giá trị và giao dịch ổn định dưới đường trung bình động 200 ngày (MA200). Đáng lưu ý, việc Bộ Tài chính áp dụng quy định kế toán mới về phân bổ doanh thu cho thuê tài sản nhận trước nhiều kỳ từ đầu năm 2026 có thể sẽ chấm dứt những đợt hạch toán lợi nhuận đột biến, thay vào đó là dòng doanh thu được ghi nhận rải đều qua các năm. Điều này đòi hỏi ban điều hành phải duy trì được dòng tiền ổn định thay vì chờ đợi những cú hích ngắn hạn.