Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM mới đây đã ban hành Thông báo số 2374/TB-VPDK-CS2-HC, dẫn lại Văn bản số 664/VPCQCSĐT ngày 10/01/2026 của Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP HCM, cảnh báo hàng loạt rủi ro pháp lý phát sinh từ việc người dân tự ý giao dịch đất đai tại các dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giao dịch chỉ dựa trên hợp đồng nguyên tắc, phiếu thu, xác nhận của chủ đầu tư, môi giới và các thỏa thuận nội bộ.

Thực tế ghi nhận, thị trường bất động sản nhiều năm qua chứng kiến không ít trường hợp người dân bỏ ra hàng tỷ đồng để mua đất dự án nhưng chỉ nhận về một tập giấy tờ mang tên “hợp đồng nguyên tắc”, “phiếu đặt cọc”, “phiếu thu”, “văn bản thỏa thuận”, hoặc thậm chí chỉ là giấy viết tay.

Đến khi tranh chấp xảy ra, đất không được cấp sổ đỏ, chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính hoặc dự án bị đình trệ, người mua mới phát hiện quyền lợi của mình gần như không được pháp luật bảo vệ như họ vẫn nghĩ.

Sự nhầm lẫn giữa “quyền sử dụng đất hợp pháp” và “quyền chiếm hữu thực tế”

Theo nội dung cảnh báo của Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM, một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp kéo dài là người dân thường tin rằng chỉ cần đã nhận đất, đã xây dựng hoặc đã sinh sống ổn định trên đất thì mặc nhiên được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất.

Thực tế hoàn toàn khác. Pháp luật đất đai Việt Nam xác định quyền sử dụng đất là một quyền tài sản đặc biệt và phải được Nhà nước công nhận thông qua các điều kiện luật định.

Việc đang quản lý, sử dụng hoặc đã giao nhận tiền không đồng nghĩa với việc người mua đã có quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho hoặc được cấp Giấy chứng nhận.

Chính sự nhầm lẫn giữa “đất đang sử dụng” và “đất đủ điều kiện pháp lý” đã khiến nhiều người bỏ ra số tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng các lô đất chưa đủ điều kiện giao dịch.

Luật Đất đai 2024 quy định rất rõ: Muốn chuyển nhượng phải có sổ Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp đặc biệt do luật quy định.

Ngoài điều kiện có Giấy chứng nhận, thửa đất còn phải: Không có tranh chấp; Không bị kê biên thi hành án; Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; Còn trong thời hạn sử dụng đất.

Điều này có nghĩa rằng nếu dự án chưa được cấp sổ đỏ, chưa hoàn thành thủ tục pháp lý hoặc chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở thì việc mua bán tiềm ẩn rủi ro rất lớn.

Hợp đồng nguyên tắc không phải là “lá bùa” bảo vệ người mua

Trong thực tế, nhiều chủ đầu tư hoặc đơn vị môi giới sử dụng các loại giấy tờ như: Hợp đồng nguyên tắc; Hợp đồng góp vốn; Hợp đồng đặt chỗ; Hợp đồng giữ chỗ; Phiếu đăng ký ưu tiên; Phiếu thu tiền. Những giấy tờ này thường khiến người mua có cảm giác giao dịch đã hoàn tất và quyền lợi của mình đã được bảo đảm.

Tuy nhiên, bản chất pháp lý của các văn bản này hoàn toàn khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực và đăng ký theo quy định pháp luật.

Trong nhiều trường hợp, đây chỉ là thỏa thuận dân sự sơ bộ giữa các bên, không đủ điều kiện để làm căn cứ đăng ký sang tên hoặc cấp Giấy chứng nhận. Khi tranh chấp xảy ra, người mua có thể chỉ được xem xét quyền đòi lại tiền, trong khi quyền sở hữu đối với bất động sản chưa chắc đã được công nhận.

Nguy cơ mất tiền vì giao dịch “ngầm”

Thông báo của Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM cũng chỉ ra thực trạng đáng lo ngại là nhiều dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn diễn ra hoạt động mua bán ngầm.

Người mua thứ nhất nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư bằng hợp đồng nguyên tắc. Sau đó tiếp tục bán lại bằng giấy tay cho người thứ hai. Người thứ hai lại bán cho người thứ ba. Cứ như vậy hình thành nhiều lớp giao dịch không đăng ký, không được cơ quan nhà nước ghi nhận.

Đến khi phát sinh tranh chấp hoặc dự án gặp vướng mắc pháp lý, toàn bộ chuỗi giao dịch này có thể rơi vào tình trạng vô cùng phức tạp, kéo dài nhiều năm và rất khó thu hồi tiền.

Rủi ro không chỉ là tranh chấp dân sự

Điều đáng chú ý là cơ quan điều tra nhận định một số vụ việc không chỉ dừng lại ở tranh chấp dân sự mà còn có dấu hiệu bị lợi dụng để thực hiện hành vi lừa đảo hoặc chiếm đoạt tài sản.

Khi chủ đầu tư hoặc cá nhân biết rõ bất động sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng vẫn huy động vốn, nhận tiền hoặc bán cho nhiều người khác nhau, nguy cơ phát sinh trách nhiệm hình sự là hoàn toàn có thể xảy ra nếu đủ yếu tố cấu thành tội phạm. Người mua trong các trường hợp này thường là đối tượng chịu thiệt hại lớn nhất.

Người mua cần làm gì để tự bảo vệ mình?

Trước khi đặt bút ký bất kỳ giấy tờ nào liên quan đến bất động sản, người mua cần kiểm tra tối thiểu các nội dung sau: Tình trạng pháp lý của thửa đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Thông tin quy hoạch; Tình trạng thế chấp, kê biên; Điều kiện chuyển nhượng của dự án; Văn bản nghiệm thu hạ tầng; Thông báo đủ điều kiện bán của cơ quan có thẩm quyền; Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.

Đồng thời cần hạn chế tối đa việc giao dịch chỉ dựa trên lời hứa của môi giới, phiếu thu hoặc hợp đồng nguyên tắc mà không có cơ sở pháp lý rõ ràng.

Đừng để “mua đất bằng niềm tin”

Thông báo mới của TP HCM thực chất không tạo ra quy định mới, mà là lời cảnh báo mạnh mẽ về những rủi ro đã và đang diễn ra trên thị trường bất động sản.

Trong giao dịch đất đai, thứ có giá trị nhất không phải là lời cam kết của môi giới, không phải bản vẽ đẹp hay những lời quảng cáo hấp dẫn, mà là tình trạng pháp lý thực sự của bất động sản.

Một lô đất có thể đã có người ở, có đường, có điện, có nhà xây dựng hoàn chỉnh, nhưng nếu chưa đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng thì người mua vẫn có nguy cơ đối mặt với tranh chấp, mất tiền hoặc phải theo đuổi kiện tụng nhiều năm.

Bởi trong giao dịch bất động sản, điều nguy hiểm nhất không phải là mua nhầm thửa đất không có pháp lý sạch, mà là mua đất bằng niềm tin thay vì bằng hồ sơ pháp lý.