Theo Hiệp hội hôi giới bất động sản Việt Nam đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang dần bước vào trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung tăng trưởng rõ nét và tiếp tục xu hướng tăng.

Thị trường đang dịch chuyển ngày càng rõ sang mô hình phát triển dựa trên cán cân cung - cầu thực và năng lực của các chủ thể tham gia thị trường.

Trước thực tế tín dụng BĐS tăng nhanh, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026.

Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%).

Đặc biệt, dư nợ cho vay BĐS tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường BĐS có dấu hiệu tăng tốc trở lại sau giai đoạn trầm lắng.

Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn, nhiều ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng có vốn nhà nước, đã đồng loạt điều chỉnh lãi suất cho vay BĐS lên mức cao hơn đáng kể so với mặt bằng cho vay tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh.

Lãi suất tăng trở thành bài kiểm tra về “sức chịu đựng” của thị trường.

VARS IRE cho rằng, lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về “sức chịu đựng” của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Giai đoạn tiền “rẻ” khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái thị trường BĐS, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các tổ chức phát triển dự án phải tái cấu trúc tư duy ra quyết định, chuyển từ tư duy mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang cách tiếp cận dài hạn và bền vững hơn.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, thanh khoản BĐS đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng “nóng”, khi dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro.

Trong bối cảnh lãi suất tăng cao và nhiều biến số vĩ mô khó đoán định, việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính, cần được cân nhắc kỹ càng.

Trong bối cảnh đó, việc mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh buộc thị trường BĐS bước vào một giai đoạn “thanh lọc tự nhiên”, nơi những mô hình đầu tư dựa trên đòn bẩy cao và kỳ vọng ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro.

Áp lực chi phí vốn không chỉ làm thay đổi hành vi của người mua ở thực và nhà đầu tư, mà còn tái định hình toàn bộ logic vận hành của thị trường, từ thanh khoản, giá cả, chiến lược phát triển sản phẩm cho tới cách tiếp cận đầu tư dài hạn dựa trên dữ liệu, dòng tiền và quản trị rủi ro tài chính.

Theo đó, từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể lên người vay.

Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm. Trong khi đó, trước đó không lâu, nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất “mồi” chỉ 5-6%/năm, nhưng thời gian cố định ngắn, chỉ 3-6 tháng.

Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi “lướt sóng”.

Từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể lên người vay.

Rủi ro mang tính cấu trúc còn nằm ở yếu tố độ trễ. Nhóm mua nhà giai đoạn 2023-2024, hiện vẫn có biên an toàn nhất định dù lãi suất tăng.

Tuy nhiên, rủi ro có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi nhóm mua năm 2025, ở mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn, đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất.

Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa tăng giá đủ mạnh, áp lực tài chính sẽ trở nên rõ nét hơn.

Sự gia tăng mạnh của chi phí tài chính còn đang làm thay đổi hành vi của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30%.

Ở phía nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình, phụ thuộc lớn vào vốn vay, đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn.

Tuy nhiên, không phải toàn bộ dòng tiền đều rút khỏi thị trường. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục xuống tiền, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn: sản phẩm phải phù hợp với khả năng tài chính, có pháp lý rõ ràng và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.