Chiều 12/6, tại phiên thảo luận tổ kỳ họp thứ tư HĐND TP Hà Nội khóa XVII nhiệm kỳ 2026 - 2031, ông Lưu Quang Huy, Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội, một lần nữa nhắc lại thực tế mà nhiều người đã biết: cải tạo chung cư cũ vẫn là một trong những bài toán khó nhất của thành phố.

Nhiều năm qua, tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ diễn ra rất chậm. Nguyên nhân then chốt là phần lớn các khu chung cư cũ nằm trong khu vực nội đô lịch sử, nơi bị khống chế chặt chẽ về chỉ tiêu quy hoạch.

Trong điều kiện đó, doanh nghiệp khó bảo đảm hiệu quả đầu tư nên không mặn mà tham gia.

Có ý kiến đề xuất tăng quy mô dân số để tạo thêm quỹ nhà ở thương mại, qua đó tăng nguồn thu và lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông Huy cho rằng đây là hướng cần cân nhắc hết sức thận trọng. Khu vực nội đô hiện đã chịu áp lực dân số vượt xa tiêu chuẩn cho phép.

"Dân số theo quy chuẩn khoảng 12.000 người/km2. Trong khi đó, quận Đống Đa hiện khoảng 40.000 người/km2, còn quận Hai Bà Trưng gần 30.000 người/km2", ông Huy dẫn chứng.

Nếu tiếp tục gia tăng dân số tại các khu vực này, áp lực sẽ đổ thêm lên trường học, cây xanh, giao thông, bãi đỗ xe và toàn bộ hệ thống dịch vụ công cộng vốn đã quá tải.

Theo Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội, cải tạo chung cư cũ phải được đặt trong bài toán tổng thể về phát triển đô thị, vừa tạo cơ chế cho doanh nghiệp có lợi nhuận, vừa phải đạt mục tiêu giảm mật độ xây dựng, tăng không gian xanh và nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Phát biểu làm rõ các ý kiến đại biểu, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng cho biết, các chính sách liên quan đến tái thiết đô thị, cải tạo chung cư cũ và cơ chế phát triển nhà ở xã hội theo chỉ đạo mới của Trung ương đã được tích hợp đầy đủ trong các dự thảo nghị quyết trình tại kỳ họp.

Điểm đáng chú ý nhất trong phát biểu của người đứng đầu UBND thành phố là cách đặt vấn đề về sử dụng quỹ đất tại các khu chung cư cũ sau tái thiết.

"Trước đây thì chúng ta cũng chỉ nghĩ đến chuyện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ đất vườn, đất lúa sang đất ở. Thế nhưng nay với quy định về tái thiết và quy hoạch mới của Thủ đô, thì chúng ta có quyền tổ chức điều chỉnh vốn đất ở, các công trình chung cư cũ để chuyển sang thành đất công cộng", ông Thắng nói.

Lấy ví dụ về một khu chung cư cũ với hàng chục tòa nhà tại phường Thanh Xuân, Chủ tịch UBND TP Hà Nội cho rằng khi tái thiết, không nhất thiết phải xây dựng trên toàn bộ diện tích hiện có.

Thay vào đó, có thể dành phần lớn diện tích để phát triển công trình công cộng. Phần còn lại sẽ được dùng để tái định cư tại chỗ cho người dân và tạo điều kiện để doanh nghiệp đầu tư có lợi nhuận.

Đây là hướng tiếp cận khác hẳn tư duy cũ, thay vì xây thêm nhà trên nền đất cũ, để tăng nguồn thu, thành phố xem xét khả năng trả lại không gian cho cộng đồng, đồng thời vẫn bảo đảm bài toán kinh tế cho nhà đầu tư và quyền lợi tái định cư cho cư dân.

Với các cơ chế mới được tích hợp trong dự thảo nghị quyết trình kỳ họp, Hà Nội kỳ vọng sẽ tháo gỡ được những nút thắt kéo dài nhiều năm trong công tác cải tạo chung cư cũ.

Tuy nhiên, từ định hướng đến triển khai thực tế vẫn còn khoảng cách không nhỏ, đặc biệt khi lợi ích của các bên liên quan, từ cư dân, doanh nghiệp đến yêu cầu quy hoạch đô thị, cần được cân bằng một cách thực chất.