Muốn áp dụng chế tài phạt cọc, trước hết phải xác định lỗi thuộc về ai. Trong pháp luật dân sự, không phải cứ đổi ý là được lấy lại tiền cọc. Và cũng không phải cứ phát hiện quy hoạch là đương nhiên được phạt cọc gấp đôi.

Đó là nhận định của Thạc sĩ, Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền (Giám đốc Công ty Luật HPL, Thành phố Hồ Chí Minh) về tình huống pháp lý không phải hiếm gặp trong bối cảnh nhà đất ở nhiều tỉnh thành đang bước vào cuộc cách mạng quy hoạch lớn.

Luật sư Huyền dẫn chứng một vụ việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc vì nguyên nhân đất vướng quy hoạch mới được cơ quan kiểm sát thuộc VKSND Tối Cao đưa ra rút kinh nghiệm xét xử. Vụ việc bắt đầu từ hợp đồng đặt cọc mua bán thửa đất đô thị ở Đà Nẵng, một phần thửa đất này vướng quy hoạch, vướng hành lang an toàn điện cao thế không thể xây nhà cao tầng.

Theo nội dung vụ việc, sau khi đặt cọc 300 triệu đồng, bên mua cho rằng thửa đất có một phần diện tích nằm trong chỉ giới quy hoạch giao thông và còn có đường điện cao thế đi qua nên không thể xây dựng nhà ở như mong muốn. Từ đó, bên mua khởi kiện yêu cầu bên bán hoàn trả 300 triệu đồng tiền cọc và phạt cọc gấp đôi theo thỏa thuận.

Quá trình tố tụng giải quyết vụ kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hai cấp tòa sơ thẩm và phúc thẩm đưa ra hai kết quả trái ngược nhau, thể hiện sự lúng túng, không nhất quán trong nhận thức và áp dụng pháp luật.

Cụ thể, Tòa án cấp sơ thẩm bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện. Trong khi đó, Tòa án cấp phúc thẩm lại tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và buộc bên bán hoàn trả 300 triệu đồng tiền cọc cho bên mua.

Đến giai đoạn giám đốc thẩm, Tòa án cấp trên hủy bản án phúc thẩm và giữ nguyên bản án sơ thẩm. Cấp giám đốc thẩm nhận định: điểm mấu chốt nằm ở việc xác định lỗi.

Theo hồ sơ vụ án, diện tích đất nằm trong chỉ giới quy hoạch giao thông đã được thể hiện công khai ngay trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi ký hợp đồng đặt cọc, bên mua đã được xem giấy chứng nhận, đã trực tiếp đi xem đất và biết rõ hiện trạng thực tế.

Thậm chí, chính bên mua còn thừa nhận biết trên đất có đường điện cao thế nhưng vẫn đồng ý đặt cọc. Nói cách khác, việc một phần thửa đất vướng quy hoạch không phải là thông tin bị che giấu. Đây cũng không phải là trường hợp bên bán cung cấp thông tin sai lệch hoặc lừa dối bên mua.

Thông tin về quy hoạch và hiện trạng đất đã tồn tại khách quan, được thể hiện công khai và bên mua hoàn toàn có điều kiện kiểm tra trước khi đặt bút ký hợp đồng.

Từ đó, cấp giám đốc thẩm cho rằng việc giao dịch không tiếp tục được thực hiện không xuất phát từ lỗi của bên bán mà là do bên mua sau khi đặt cọc mới thay đổi ý định giao dịch. Đây cũng chính là điểm rất quan trọng trong các tranh chấp đặt cọc bất động sản hiện nay.

Trên thực tế, nhiều người mua có tâm lý ký cọc trước để “giữ chỗ”, sau đó mới bắt đầu tìm hiểu sâu về quy hoạch, lộ giới, hành lang bảo vệ công trình hoặc khả năng xây dựng. Khi phát hiện tài sản không còn phù hợp với nhu cầu của mình thì tìm cách hủy giao dịch và yêu cầu trả lại tiền cọc.

Tuy nhiên, pháp luật không bảo vệ sự chủ quan đó.

Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền phân tích: Bản chất của đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mà không thuộc trường hợp lỗi của bên nhận cọc thì nguyên tắc chung là mất cọc. Chỉ khi lỗi thuộc về bên nhận cọc thì mới phát sinh trách nhiệm hoàn trả tiền cọc và phạt cọc theo thỏa thuận.

"Quy hoạch không đồng nghĩa với việc giao dịch bất động sản bị cấm. Một thửa đất nằm trong quy hoạch chưa chắc đã không được chuyển nhượng. Thậm chí trong nhiều trường hợp, quyền chuyển nhượng vẫn được pháp luật cho phép nếu chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa có kế hoạch sử dụng đất làm hạn chế quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai."

(Ths, LS Đặng Thị Thúy Huyền) 

Vụ án này cũng cho thấy một nguyên tắc pháp lý rất đáng lưu ý: Quy hoạch không đồng nghĩa với việc giao dịch bất động sản bị cấm. Một thửa đất nằm trong quy hoạch chưa chắc đã không được chuyển nhượng.

Thậm chí trong nhiều trường hợp, quyền chuyển nhượng vẫn được pháp luật cho phép nếu chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa có kế hoạch sử dụng đất làm hạn chế quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.

Do đó, việc đất có một phần nằm trong quy hoạch không đương nhiên làm hợp đồng đặt cọc vô hiệu hay phát sinh trách nhiệm phạt cọc của bên bán.

Với kinh nghiệm nhiều năm tham gia các vụ việc tranh chấp đất đai, từ góc nhìn thực tiễn hành nghề, Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền nhấn mạnh: Đây là bài học đắt giá cho cả người mua lẫn người bán. Đối với người mua, đừng bao giờ ký đặt cọc chỉ dựa trên lời giới thiệu hoặc cảm tính.

Trước khi giao tiền cần kiểm tra kỹ quy hoạch, hiện trạng sử dụng đất, hành lang bảo vệ công trình, lộ giới, khả năng tách thửa, cấp phép xây dựng và các hạn chế pháp lý khác. Một khi đã biết rõ tình trạng pháp lý nhưng vẫn đặt cọc thì rất khó viện dẫn các yếu tố đó để đòi lại tiền cọc sau này.

Đối với người bán, cần cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin liên quan đến bất động sản và lưu lại chứng cứ chứng minh bên mua đã được tiếp cận, xem xét các tài liệu pháp lý trước khi ký kết.

Thông báo rút kinh nghiệm xét xử của VKSND Tối cao một lần nữa khẳng định rằng trong tranh chấp đặt cọc, yếu tố quyết định không nằm ở việc giao dịch có thành công hay không, mà nằm ở câu hỏi quan trọng hơn: Ai là người có lỗi làm cho giao dịch không thể tiếp tục thực hiện?

Bởi trong pháp luật dân sự, không phải cứ đổi ý là được lấy lại tiền cọc. Và cũng không phải cứ phát hiện quy hoạch là đương nhiên được phạt cọc gấp đôi.