Trong quý I/2026, thị trường mặt bằng bán lẻ tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục ghi nhận diễn biến tích cực, dù chưa xuất hiện thêm nguồn cung trung tâm thương mại mới. Sự ổn định của nhu cầu tiêu dùng cùng với chiến lược tái cơ cấu của các chủ đầu tư và thương hiệu bán lẻ đang góp phần giữ nhịp thị trường.

Tăng trải nghiệm, giảm số lượng điểm bán

Theo ghi nhận từ Avison Young, xu hướng tái cơ cấu ngành hàng đang diễn ra rõ nét. Các chủ đầu tư ưu tiên mở rộng diện tích dành cho nhóm ngành F&B, giải trí và bán lẻ trải nghiệm nhằm gia tăng sức hút và kéo dài thời gian lưu trú của khách hàng.

Ở phía khách thuê, nhiều thương hiệu trong và ngoài nước không còn mở rộng ồ ạt mà chuyển sang chiến lược tinh gọn hệ thống, giảm số lượng cửa hàng nhưng gia tăng quy mô tại các vị trí chiến lược, đặc biệt ở khu vực trung tâm. Điều này phản ánh xu hướng tăng trưởng chọn lọc, hướng đến hiệu quả thay vì mở rộng nhanh.

Sự phục hồi ổn định của tiêu dùng đô thị và du lịch nội địa cũng góp phần củng cố nhu cầu thuê, nhất là đối với các mặt bằng có khả năng tạo trải nghiệm và thu hút khách.

Giá thuê ổn định, tỷ lệ lấp đầy duy trì cao

Trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế, thị trường tiếp tục duy trì hiệu suất vận hành tốt. Giá thuê tại khu vực trung tâm nhìn chung ổn định, dao động từ 45–300 USD/m²/tháng, trong khi khu vực ngoài trung tâm phổ biến ở mức 20–117 USD/m²/tháng.

Tỷ lệ lấp đầy tại các dự án vận hành hiệu quả, đặc biệt ở khu vực trung tâm, vẫn ở mức cao. Lưu lượng khách sau Tết duy trì ổn định, tạo điều kiện cho các nhóm ngành chủ lực như ẩm thực, thời trang, mỹ phẩm và giải trí tiếp tục mở rộng hiện diện.

Song song đó, nhiều thương hiệu lựa chọn nâng cấp cửa hàng hiện hữu hoặc mở rộng diện tích tại các vị trí đắc địa, thay vì phát triển điểm bán mới trên diện rộng. Điều này cho thấy sự dịch chuyển sang mô hình vận hành tối ưu, tập trung vào trải nghiệm khách hàng và hiệu quả kinh doanh.

Thị trường chuyển dịch theo hướng đa cực

Sau quá trình mở rộng địa giới hành chính, thị trường bán lẻ TP.HCM đang dần hình thành cấu trúc đa cực. Nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm, song đang có xu hướng lan tỏa ra các khu vực vệ tinh.

Sự phát triển hạ tầng và tốc độ đô thị hóa tại các địa phương lân cận như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang thúc đẩy sự hình thành các cụm bán lẻ mới. Điều này không chỉ giúp phân bổ lại nguồn cầu mà còn giảm áp lực cho khu vực trung tâm vốn đang hạn chế về quỹ đất.

Trong bối cảnh các dự án lớn vẫn đang trong quá trình chuẩn bị và hoàn thiện pháp lý, nguồn cung chất lượng cao dự kiến tiếp tục khan hiếm trong ngắn hạn. Đây là yếu tố giúp thị trường duy trì sự ổn định về giá thuê và hiệu suất khai thác, đồng thời tạo nền tảng cho giai đoạn phát triển tiếp the