Giữa năm 2011, ông Nguyễn Đức Tiến (SN 1980, ở thôn Quan Âm, xã Bắc Hồng, huyện Đông Anh cũ, nay là xã Phúc Thịnh, TP Hà Nội) cần vốn kinh doanh. Cùng thời điểm, ông Phan Văn Hùng (SN 1960, ở thị trấn Đông Anh cũ, nay là xã Đông Anh) lại cần nâng hạn mức vay vốn ngân hàng cho công ty.

Theo tóm tắt Bản án dân sự phúc thẩm số 182/2023 ngày 24/4/2023 của TAND TP Hà Nội, khi đó ông Tiến đang thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) số R 116283 tại Ngân hàng NN và PT NT – Chi nhánh Đông Anh. Thửa đất số 01, tờ bản đồ số 26, diện tích 969m² tại thôn Quan Âm là tài sản được thế chấp. Hai bên thỏa thuận: ông Hùng cho ông Tiến vay 6,5 tỷ đồng, đổi lại ông Tiến phải sang tên thửa đất cho ông Hùng đứng tên.

Ngày 8/8/2011, vợ chồng ông Tiến ký Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số công chứng 6617/2011/HĐCN tại Văn phòng Công chứng Trung Tâm, TP Hà Nội. Theo ông Tiến, đây chỉ là hợp đồng giả cách nhằm bảo đảm cho khoản vay.

Việc tranh chấp mảnh đất 969m2 vẫn chưa có hồi kết

Phía ông Hùng cho rằng ông đã giao tổng số 6,7 tỷ đồng. Do biết GCNQSDĐ đang thế chấp, ông yêu cầu ông Tiến nhận tiền tại ngân hàng và trả nợ để giải chấp, rồi mới làm thủ tục chuyển nhượng.

Ông Tiến trình bày khác: thực tế ông chỉ nhận 5,5 tỷ đồng (có sao kê tài khoản), thiếu so với thỏa thuận. Hợp đồng ghi giá 500 triệu đồng cho cả thửa đất, trong khi giá thị trường lúc đó khoảng 12 tỷ đồng.

Theo ông, hai bên thống nhất để giá “tượng trưng” cho đủ điều khoản. Khoản tiền ông nhận là tiền vay, không phải tiền mua đất.

“Tại thời điểm chuyển nhượng, ký hợp đồng chuyển nhượng chỉ thỏa thuận với nhau bằng miệng việc vay vốn không có văn bản nào ngoài là thỏa thuận với nhau việc nâng hạn mức ngân hàng”, ông Tiến cho biết.

Theo ông Tiến, vì là hợp đồng giả cách nên hợp đồng được xác lập nhưng không bên nào thực hiện quyền, nghĩa vụ: không bàn giao đất, không bàn giao mốc giới, không thanh toán theo hợp đồng. Gia đình ông vẫn quản lý, xây tường bao, trồng cây lâu năm trên thửa đất của mình.

Cuối năm 2020 đầu năm 2021, trong lúc ông Tiến vắng nhà, ông Hùng cho xây nhà xưởng trên thửa đất. Sau đó ông Tiến phát hiện ra sự việc và đề nghị chính quyền can thiệp. Ngày 27/1/2021, UBND xã Bắc Hồng lập biên bản ghi nhận hiện trạng, yêu cầu hai bên giữ nguyên hiện trạng.

Do hai bên không đạt được thỏa thuận, ông Tiến khởi kiện ra TAND huyện Đông Anh cũ (nay là TAND Khu vực 7, TP Hà Nội), yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng nói trên.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 209/2022, HĐXX không chấp nhận khởi kiện, với lý do ông Hùng khai đã trả tiền cho ông Tiến tại Ngân hàng NN và PTNT – Chi nhánh Đông Anh để giải chấp, và hợp đồng được công chứng đúng quy định. Ông Tiến kháng cáo, nhưng Bản án phúc thẩm số 182/2023/DS-PT ngày 24/4/2023 giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Theo ông Tiến, các tài liệu trong hồ sơ cho thấy nhiều điểm chưa khớp với lời khai và nhận định của tòa.

Thứ nhất, trang bổ sung GCNQSDĐ R116283 ghi nhận ngày 5/8/2011, Văn phòng đăng ký QSDĐ – Phòng TN&MT huyện Đông Anh cũ đã xóa đăng ký thế chấp thửa đất. Ông Tiến khẳng định mình không hề làm thủ tục này.

Thứ hai, theo sao kê tài khoản, đến ngày 9/8/2011, tức sau ngày xóa thế chấp bốn ngày và sau ngày ký hợp đồng một ngày, đại diện ông Hùng mới chuyển 5,5 tỷ đồng vào tài khoản công ty ông Tiến. Thời điểm và số tiền thanh toán vì thế đang có sự chênh lệch với lời khai.

Từ đó, ông Tiến đặt câu hỏi: Vì sao việc xóa thế chấp được thực hiện khi ông không thực hiện, cũng không ủy quyền cho ai?

Luật sư Nguyễn Mạnh Đức (Công ty Luật TNHH Wonlaw, Đoàn Luật sư Hà Nội) nhận định, dù đã qua hai cấp xét xử, từ các căn cứ trên cho thấy HĐXX hai cấp dường như chủ yếu dựa vào lời khai của phía ông Hùng để ghi nhận việc thanh toán 6,5 tỷ đồng và giải chấp.

Theo luật sư, Tòa chưa đánh giá đầy đủ các tài liệu, chứng cứ về dấu hiệu giả tạo của giao dịch nhằm che giấu quan hệ vay. Ở đây có dấu hiệu vi phạm Điều 108 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 về đánh giá chứng cứ, và có thể làm sai lệch bản chất vụ án, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của ông Tiến.

Luật sư cũng cho rằng việc HĐXX phúc thẩm nhận định ông Tiến đã bàn giao đất, công nhận ông Hùng là người sử dụng thửa đất là thiếu khách quan, trong khi hiện trạng bàn giao thực tế chưa được xem xét thấu đáo.

Điều đáng lưu ý khi Luật sư cho biết: “Ở đây có sự vi phạm trong việc thực hiện thủ tục xoá đăng ký biện pháp bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể, căn cứ tại phần thông tin tại Trang bổ sung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R116283 thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội (cũ) đã xoá đăng ký thế chấp vào ngày 05/8/2011.

 Tuy nhiên, tại thời điểm đó, ông Tiến không ký bất kỳ văn bản đề nghị hay uỷ quyền cho cá nhân, tổ chức nào thay ông Tiến ký vào Đơn đề nghị xoá biện pháp bảo đảm và thực hiện thủ tục xoá chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội.

Ông Tiến không biết ai đã đi thực hiện cũng như vì sao Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội lại thực hiện xoá thế chấp đối với quyền sử dụng thửa đất số 01, tờ bản đồ số 26, tại thôn Quan Âm, xã Bắc Hồng, huyện Đông Anh, Hà Nội.”

Văn phòng đăng ký QSDĐ – Phòng TN&MT huyện Đông Anh thời điểm đó có thực hiện đúng trình tự, thủ tục khi xóa thế chấp thửa đất 969m² theo GCNQSDĐ số R 116283 (UBND huyện Đông Anh cấp ngày 15/2/2002) hay không?

Hơn một thập kỷ sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng giả cách, thửa đất vẫn là tâm điểm của tranh chấp. Những câu hỏi về thời điểm xóa thế chấp, dòng tiền và việc bàn giao đất thực tế đến nay vẫn chưa có câu trả lời thỏa đáng. Và vụ án vẫn chưa đi vào hồi kết khi mới đây ông Tiến đã gửi đơn lên TAND Tối cao đề nghị xét lại vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm, để vụ việc được giải quyết lại đúng với bản chất của nó, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho công dân.