Thế nhưng phán quyết của Tòa phúc thẩm TAND TP Cần Thơ mới đây đã bác yêu cầu khởi kiện, công nhận các Hợp đồng mua bán khiến nguyên đơn có nguy cơ mất nhà dù mới được thanh toán 1,5 tỷ đồng.   

Hy hữu bên bán, bên mua đều là người nhờ đứng tên!  

Vợ chồng bà Thái Trần Huyền Trinh (SN 1970) - ông Nguyễn Văn Kháng (SN 1971) trú tại 54/42A đường Công Binh, phường Thới An Đông, TP Cần Thơ có bán cho bà Thái Duy Thùy Linh nhà đất tọa lạc tại địa chỉ trên. Giao dịch hoàn tất, bà Linh hiện đang quản lý, sử dụng nhà đất này. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất vẫn mang tên vợ chồng bà Trinh - ông Kháng, chưa sang tên bà Linh.

Theo hồ sơ vụ án, bà Linh chuyển nhượng nhà đất này cho bà Nguyễn Phạm Tố Loan với giá 5,5 tỷ đồng. Bà Loan đã giao trước cho bà Linh 1,5 tỷ đồng. Để mua nhà này, bà Loan vay của ông La Chí Hiếu số tiền 2,5 tỷ, lãi suất 4%/tháng, có hợp đồng vay. Khi cho bà Loan vay tiền, ông Hiếu yêu cầu phải để ông đứng tên trên Hợp đồng mua bán nhà đất, bà Loan đồng ý. 

Hợp đồng bà Loan vay tiền của ông Hiếu bằng tài sản thế chấp của nguyên đơn là bà Trinh - ông Kháng (đã bán cho bà Linh).

Do tài sản chưa sang tên bà Linh nên trong Hợp đồng chuyển QSDĐ thể hiện Bên bán là bà Trinh - ông Kháng; Bên mua là ông Hiếu. Khi sổ đỏ được sang tên cho ông Hiếu, ông Hiếu đem bán lại cho ông Lê Văn Bảnh với giá 2,5 tỷ đồng. Việc ông Hiếu bán nhà cho ông Bảnh, tại tòa bà Loan khai không hề biết.

Tranh chấp xảy ra khi bà Loan vẫn chưa thanh toán hết số tiền 4 tỷ đồng nợ cho bà Linh và nhận thấy bà Loan không có khả năng thanh toán trong khi sổ đỏ đã sang tên cho người thứ ba, bà Trinh - ông Kháng (thực chất là bà Linh) đã khởi kiện yêu cầu hủy các hợp đồng giữa bà Trinh, ông Kháng với ông Hiếu (bản chất thực tế là hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà đất giữa bà Linh với bà Loan); và hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Hiếu với ông Bảnh.

Ngày 11/9/2025, TAND khu vực 2 - Cần Thơ xét xử sơ thẩm vụ án “Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do bị lừa dối” (HĐCNQSDĐ).

Tại tòa, phía bị đơn - ông Hiếu thừa nhận nội dung do ông cho bà Loan vay 2,5 tỷ đồng, để bà Loan mua nhà đất trên. Khi cho vay ông Hiếu thỏa thuận phải để ông đứng tên trên Hợp đồng và bà Loan đồng ý.

Bà Loan cũng thừa nhận nội dung trên và khai việc ông Hiếu tự ý chuyển nhượng tài sản này cho ông Bảnh, bà không được biết...

Tại tòa, phát biểu quan điểm về vụ án, đại diện VKSND Khu vực 2 - Cần Thơ  nhận định: “Bà Loan mua tài sản của bà Linh và đề nghị cho ông Hiếu đứng tên trên HĐCNQSDĐ  để tiện việc vay vốn ngân hàng, nhưng thực chất là dùng tài sản này để bảo đảm cho việc bà Loan vay tiền ông Hiếu. Nhưng thực tế, ngay sau khi ký HĐCNQSDĐ, chỉnh lý sang tên, ông Hiếu đã chuyển nhượng tài sản thế chấp vay tiền của bà Loan cho ông Bảnh. Cho thấy, phía nguyên đơn đã bị lừa dối trong giao dịch nêu trên, quy định tại điều 127 Bộ luật Dân sự. Đề nghị Tòa chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tuyên vô hiệu HĐCNQSDĐ giữa nguyên đơn và ông La Chí Hiếu, đồng thời tuyên hủy bỏ HĐCNQSDĐ giữa ông Hiếu và ông Bảnh”. 

HĐXX sơ thẩm nhận định: “Có việc bà Loan vay tiền của ông Hiếu,  do cần có tài sản để làm tin nên đã đứng ra thỏa thuận mua tài sản của bà Linh và dùng tài sản này (của bà Linh) để đảm bảo cho hợp đồng vay giữa bà Loan và ông Hiếu. Về phía bà Linh, do tin vào thông tin sai sự thật từ bà Loan mà xác lập giao dịch chuyển nhượng cho ông Hiếu. Do vậy, có căn cứ để xác định HĐCNQSDĐ ngày 25/5/2025 giữa bà Trinh - ông Kháng và ông Hiếu là vô hiệu do bị lừa dối Điều 127 Bộ luật Dân sự.

HĐXX sơ thẩm cũng nhận định: Quá trình tố tụng, ông Hiếu thừa nhận, ông chuyển nhượng tài sản này cho ông Bảnh nhằm mục đích thu lại số tiền đã cho bà Loan vay. Ông Hiếu vẫn chưa bàn giao được tài sản bán cho ông Bảnh (vì tài sản vẫn được bà Linh quản lý và sử dụng). Do vậy, không có cơ sở ông Bảnh là người thứ ba ngay tình trong giao dịch này theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự. Không có căn cứ để công nhận HĐCNQSDĐ giữa ông Bảnh và ông Hiếu ngày 7/3/2025...”.

Từ các phân tích trên, Bản án sơ thẩm số 107/2025/DS-ST ngày 11/9/2025 của TAKV2-CT tuyên: Hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Trinh - ông Kháng với ông Hiếu do bị lừa dối. Hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Hiếu - ông Bảnh do không phù hợp thực tế khách quan theo Điều 133 Bộ luật Dân sự.

Bản án sơ thẩm trên bị phía bị đơn kháng cáo. Viện trưởng VKSND TP Cần Thơ cũng kháng nghị, đề nghị cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu giữa ông Hiếu và ông Bảnh và về án phí.

Nguyên đơn nguy cơ mất nhà dù mới thu được một phần tiền!

Ngày 05/5/2026, TAND TP Cần Thơ xét xử phúc thẩm vụ án. HĐXX phúc thẩm nhận định: “Trong trường hợp này, việc bà Loan chưa trả đủ tiền cho bà Linh thì không thuộc trường hợp gian dối theo quy định của Điều 127 Bộ luật Dân sự. Như đã phân tích, thì việc ký HĐCNQSDĐ giữa bà Trinh - ông Kháng với ông Hiếu đã được các bên thống nhất, trong đó có bà Loan, bà Linh là phù hợp theo khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015”.

Về kháng nghị của VKS, HĐXX phân nêu quan điểm: “Trong trường hợp HĐXX cấp phúc thẩm tuyên vô hiệu các HĐCNQSDĐ như cấp sơ thẩm thì kháng nghị này hoàn toàn có căn cứ. Tuy nhiên, do HĐXX phúc thẩm công nhận HĐCNQSDĐ nêu trên nên không xem xét hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu. Mặc dù quan điểm của đại diện VKSND TP Cần đã được HĐXX xem xét, cân nhắc thận trọng; tuy nhiên quan điểm đó chưa phù hợp với nhận định của HĐXX nên không được chấp nhận”.

Bản án số 405/2026/DS-PT ngày 05/5/2026 của TAND TP Cần Thơ áp dụng  khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015 để sửa án sơ thẩm. Tuyên xử: Công nhận HĐCNQSDĐ giữa bà Trinh - ông Kháng với ông Hiếu. Công nhận HĐCNQSDĐ giữa ông Hiếu - ông Bảnh. Cấp phúc thẩm xác định ông Bảnh - người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ trong giao dịch dân sự này. Bản án phúc thẩm cũng tuyên hủy bỏ các biện pháp khẩn cấp tạm thời và quyết định buộc thực hiện biện pháp bảo đảm mà cấp Tòa sơ thẩm trước đó đã tuyên nhằm bảo đảm quyền lợi cho phía nguyên đơn.

Đáng lưu ý, ngay trước phiên phúc thẩm, bà Loan đã có văn bản khẩn thiết gửi Tòa phúc thẩm đề nghị Tòa phúc thẩm tuyên y án sơ thẩm để trả nhà cho bà Linh. Về phía bà Loan cam kết sẽ trả đủ cho ông Hiếu số nợ 2,5 tỷ kèm tiền lãi để ông Hiếu trả cho ông Bảnh; bà Linh cũng thỏa thuận đồng ý hoàn lại cho bà Loan số tiền 1,2 tỷ trong số tiền 1,5 tỷ đồng bà Loan trước đó đã trả cho bà Linh. Tuy nhiên, nguyện vọng của bà Loan không được Tòa chấp thuận.

Với phán quyết của bản án phúc thẩm nêu trên, bà Linh lâm vào tình trạng mất nhà và không biết đến bao giờ mới thu hồi được số tiền 4 tỷ đồng. Tiền bán nhà bà Linh mới thu được 1,5 tỷ đồng nhưng sổ đỏ đã bị sang tên cho ông Hiếu và hiện ông Hiếu tiếp tục chuyển nhượng, sang tên cho ông Bảnh.

Việc Tòa công nhận quyền sở hữu ngôi nhà cho người mua theo hợp đồng giả cách khiến bà Linh tuy trực tiếp quản lý sử dụng nhà nhưng đã “bay mất” tên trên giấy tờ, còn người đứng tên trên sổ đỏ hiện nay thì không thể tiếp cận ngôi nhà. Tòa xác định ông Bảnh là người thứ ba ngay tình và bảo vệ quyền lợi của ông này, vậy quyền lợi của bà Linh - ai bảo vệ?  

Án phúc thẩm chỉ tuyên hủy các Hợp đồng, không tuyên giao tài sản

Bà Linh bức xúc: “Tài sản của tôi bán cho bà Loan là 5,5 tỷ, có hợp đồng, bà Loan mới trả cho tôi được 1,5 tỷ. Nay theo bản án phúc thẩm, thì tôi nguy cơ mất 4 tỷ. Cũng theo bản án phúc thẩm, ông Bảnh đang làm thủ tục chỉnh lý sang tên sổ đỏ, tôi không thể ngăn chặn được bởi bản án phúc thẩm số 405 đã tuyên hủy bỏ các biện pháp khẩn cấp tạm thời và quyết định buộc thực hiện biện pháp bảo đảm của Tòa cấp sơ thẩm. Tài sản này hiện nay tôi đang quản lý và sử dụng, giờ tôi chỉ hy vọng vào quyết định của Cơ quan THADS TP Cần Thơ.

Trao đổi với phóng viên, ông Lê Phước Toàn - Trưởng cơ quan THADS TP Cần Thơ, cho biết: “Bản án này cơ quan THADS TP Cần Thơ chỉ thi hành được mục 3 (Hủy Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và phần án phí của các đương sự), còn lại thì không thi hành được. Đặc biệt, là việc cưỡng chế nhà đất của bà Linh, bởi theo Luật THADS, Tòa không tuyên buộc giao tài sản, thì cơ quan THADS không có căn cứ để thi hành. Để tháo gỡ vưỡng mắc, cơ quan THADS Cần Thơ sẽ họp với VKSNS TP Cần Thơ đề nghị ra kháng nghị bản án đến cấp thẩm quyền cao hơn ”.