Giao dịch giảm, nguồn cung tiếp tục tăng

Theo dự báo của các chuyên gia của MBS Research, tổng số giao dịch bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt 239.860 giao dịch, giảm 18% so với cùng kỳ. Trong đó, chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 26.567 giao dịch, giảm 23%, còn giao dịch đất nền đạt 73.438 giao dịch, giảm tới 40%.

Thanh khoản được dự báo tiếp tục chịu áp lực trong nửa cuối năm khi lãi suất huy động tăng khoảng 0,3 điểm % so với quý trước, lên 7,5 - 9%/năm đối với kỳ hạn 12 tháng.

Mặt bằng lãi suất cao làm gia tăng chi phí tài chính đối với cả người mua nhà và chủ đầu tư, đồng thời khiến dòng tiền đầu tư thận trọng hơn. Trong khi nhu cầu có dấu hiệu chững lại, nguồn cung sơ cấp được dự báo vẫn duy trì ở mức cao trong giai đoạn 2026-2027 khi các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Sun Group và Masterise đẩy mạnh hoạt động bán hàng tại các đại dự án.

Hà Nội: Nguồn cung căn hộ tăng 57%, giá thứ cấp chịu áp lực

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 16.600 căn, tăng 57% so với cùng kỳ. Nguồn cung tăng trong khi lãi suất duy trì ở mức cao đã tạo sức ép lên thị trường thứ cấp. Giá căn hộ tại thị trường này được ghi nhận điều chỉnh khoảng 10-20% so với cùng kỳ, tùy vị trí và loại hình.

Ở chiều ngược lại, giá bán sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng. Giá bán trung bình tại các dự án mới trong quý II đạt khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ. Theo MBS, mức tăng này chủ yếu phản ánh sự khác biệt về cơ cấu phân khúc sản phẩm trên thị trường.

TP.HCM tăng mạnh nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ có thể chỉ 40-50%

Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ tăng 228% so với cùng kỳ, lên khoảng 4.600 căn, chủ yếu đến từ các dự án tại khu vực ngoại thành. Theo MBS, nguồn cung dồi dào trong bối cảnh lãi suất được duy trì ở mức cao trong thời gian dài có thể khiến thị trường tiếp tục điều chỉnh trong các quý tới. Tỷ lệ hấp thụ được dự báo chỉ đạt khoảng 40-50% trong nửa cuối năm 2026, giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Diễn biến này cho thấy áp lực trên thị trường không chỉ đến từ chi phí vốn mà còn từ khoảng cách giữa tốc độ tăng nguồn cung và khả năng hấp thụ của người mua.

Doanh nghiệp bất động sản phân hóa mạnh

Sự điều chỉnh của thị trường cũng kéo theo mức độ phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp. Trong quý III/2026, thị trường không ghi nhận nhiều dự án mới mở bán đáng chú ý. Theo MBS, những doanh nghiệp sở hữu quỹ dự án lớn và đang triển khai các đại dự án tiếp tục có lợi thế về nguồn hàng cũng như khả năng ghi nhận kết quả kinh doanh.

Vinhomes (VHM) được MBS dự báo đạt 17.251 tỷ đồng lợi nhuận ròng trong quý III/2026, tăng 312% so với cùng kỳ. Kết quả này được hỗ trợ bởi hoạt động mở bán tại các dự án Global Gate Hạ Long và Sài Gòn Park, cùng đóng góp từ Wonder City và Royal Island thông qua các hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Trong khi đó, Vincom Retail (VRE) được MBS dự báo đạt 1.579 tỷ đồng lợi nhuận ròng trong quý III, tăng 14,8% so với cùng kỳ. Hoạt động cho thuê tiếp tục là động lực chính của VRE khi tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, giá thuê bình quân có xu hướng tăng và các trung tâm thương mại mới tiếp tục đóng góp doanh thu.

Nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ chịu sức ép lớn hơn

Ở nhóm doanh nghiệp quy mô trung bình, tác động từ sự chững lại của thị trường được thể hiện rõ hơn trong dự báo kết quả kinh doanh quý III. MBS dự báo lợi nhuận ròng của DXG giảm 30% so với cùng kỳ, xuống khoảng 65 tỷ đồng. KDH được dự báo đạt khoảng 150 tỷ đồng, giảm 36%, trong khi NLG đạt khoảng 70 tỷ đồng, giảm 52%. Nguyên nhân chủ yếu đến từ số lượng sản phẩm bàn giao tại các dự án hiện hữu còn hạn chế.

Riêng DXG còn chịu thêm áp lực từ chi phí tài chính. MBS dự báo khoản chi phí này trong quý III tăng 50% so với cùng kỳ, lên khoảng 60 tỷ đồng do mặt bằng lãi suất cao. Doanh thu môi giới cũng được dự báo giảm 60% khi thị trường giao dịch trầm lắng.

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng trưởng mạnh. Lãi suất cao tác động đồng thời đến sức mua, thanh khoản và chi phí vốn, trong khi nguồn cung tiếp tục tăng khiến áp lực hấp thụ rõ nét hơn.

Trong bối cảnh này, triển vọng kinh doanh giữa các doanh nghiệp có sự phân hóa. Theo các dự báo của MBS, những chủ đầu tư sở hữu quỹ dự án lớn, có khả năng mở bán và ghi nhận doanh thu từ các dự án quy mô lớn vẫn duy trì được động lực tăng trưởng. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều hơn vào hoạt động môi giới hoặc có nguồn sản phẩm bàn giao hạn chế được dự báo chịu tác động rõ hơn từ chu kỳ điều chỉnh của thị trường.