Theo báo cáo mới nhất từ JLL, thị trường văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội tiếp tục ghi nhận mặt bằng giá thuê cao, đưa hai đô thị này vào nhóm 10 thành phố có chi phí thuê văn phòng đắt đỏ nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Nguồn cung hạn chế đẩy giá thuê neo cao

Tính đến hết quý I/2026, giá chào thuê gộp văn phòng hạng A tại khu trung tâm TP.HCM đạt trung bình 64,7 USD/m²/tháng, tăng 1,1% so với cùng kỳ. Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm ghi nhận mức giá khoảng 36 USD/m²/tháng, giảm nhẹ 0,6%. Với mặt bằng này, TP.HCM nằm trong top 5 thị trường có giá thuê ròng cao nhất khu vực, chỉ xếp sau các đô thị lớn như Hong Kong, Singapore, Seoul và Tokyo.

Đứng ngay sau là Hà Nội, với giá thuê văn phòng hạng A khu trung tâm đạt khoảng 40,6 USD/m²/tháng, xếp thứ 6 trong bảng xếp hạng.

Nguyên nhân chính khiến giá thuê duy trì ở mức cao là do quỹ đất khu trung tâm ngày càng khan hiếm, hạn chế nguồn cung mới. Trong quý I, thị trường gần như không ghi nhận thêm dự án hạng A mới, khiến tổng nguồn cung giữ nguyên ở mức 663.613 m².

Trong bối cảnh đó, tỷ lệ trống toàn thị trường giảm nhẹ xuống còn 18,8%, từ mức 19,4% của quý trước, nhờ lượng hấp thụ ròng tích cực và việc không có thêm nguồn cung mới.

Thị trường bước vào giai đoạn “hấp thụ” nguồn cung

Dù đang trong giai đoạn “khoảng lặng” để hấp thụ nguồn cung đã bổ sung trong năm trước, các chuyên gia từ Savills cho rằng nguồn cung văn phòng hạng A tại TP.HCM vẫn còn hạn chế so với các đô thị lớn trong khu vực như Bangkok hay Jakarta.

Tại Hà Nội, tổng nguồn cung văn phòng hạng A đạt khoảng 592.190 m². Nguồn cung mới trong quý đến từ dự án The Office (Tiến Bộ Plaza) với quy mô khoảng 20.000 m² tại khu trung tâm – một trong số ít dự án mới được triển khai do hạn chế về quỹ đất.

Theo Avison Young, thị trường văn phòng Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sau chu kỳ phục hồi hậu dịch, với sự thay đổi rõ nét ở cả phía cung và cầu.

Một xu hướng nổi bật là “dịch chuyển theo chất lượng” (flight to quality), khi doanh nghiệp ngày càng ưu tiên các tòa nhà hạng A, dự án mới với tiêu chuẩn cao, tích hợp tiện ích và đáp ứng các tiêu chí xanh (ESG). Điều này đặc biệt rõ rệt ở nhóm doanh nghiệp đa quốc gia.

Bên cạnh đó, mô hình làm việc hybrid tiếp tục tác động đến nhu cầu thuê, khi doanh nghiệp tối ưu diện tích nhưng vẫn chú trọng trải nghiệm không gian làm việc.

Xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm cũng ngày càng rõ nét. Tại TP.HCM, các khu vực như Thủ Thiêm hay Phú Mỹ Hưng đang trở thành điểm đến mới của các khách thuê cao cấp, thay thế dần các khu vực truyền thống như quận 1 hay quận 3.

Theo Savills, các tòa nhà văn phòng tại Thủ Thiêm hiện đã đạt tỷ lệ lấp đầy trên 90%, cho thấy sức hút ngày càng lớn của khu vực này.

Trung tâm tài chính mới thúc đẩy nhu cầu dài hạn

Về phía cầu, thị trường TP.HCM tiếp tục được dẫn dắt bởi khối doanh nghiệp FDI, nhờ lợi thế thu hút đầu tư nước ngoài và nền tảng kinh tế năng động của khu vực phía Nam.

Đáng chú ý, việc phát triển Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam tại TP.HCM được kỳ vọng sẽ trở thành động lực quan trọng thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng trong tương lai.

Trong 3 năm tới, nguồn cung văn phòng mới tại TP.HCM dự kiến chỉ khoảng 100.000 m² từ 4 dự án - mức được đánh giá nằm trong khả năng hấp thụ của thị trường.

Sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn, chất lượng cao cùng định hướng phát triển Thủ Thiêm thành trung tâm tài chính - văn phòng mới được kỳ vọng sẽ nâng tầm thị trường, đồng thời duy trì sức hút của TP.HCM trên bản đồ bất động sản khu vự