Chiến lược bành trướng danh mục dự án và quỹ đất

Khởi nguồn là một đơn vị thành viên chuyên về thi công xây lắp hạ tầng trực thuộc Tổng công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp), Công ty Cổ phần Dicera Holdings (mã chứng khoán DC4) những năm gần đây đã từng bước lấn sân sang lĩnh vực phát triển bất động sản. Thương vụ làm nên tên tuổi cho bước ngoặt này là việc mua lại toàn bộ 595 căn hộ và hai sàn thương mại thuộc chung cư A2-1, dự án Vũng Tàu Centre Point từ chính tập đoàn mẹ với tổng giá trị 1.900 tỷ đồng. Việc phân phối lại dự án này mang về nguồn thu khổng lồ cho doanh nghiệp trong năm 2025 và kéo dài sang chín tháng đầu năm 2026.

Tiếp đà thành công, Dicera Holdings mạnh tay thâu tóm và phát triển các dự án mới. Cuối năm 2025, công ty giải ngân hơn 428,6 tỷ đồng để nắm giữ 99,68% vốn tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Trí Holdings, qua đó sở hữu dự án chung cư Hòa Lân - Thuận Giao. Dự án này có quy mô 39 tầng cao và 2 tầng hầm với tổng vốn đầu tư dự kiến 1.500 tỷ đồng, triển khai trong giai đoạn 2025 - 2029.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng thành lập Công ty TNHH Dicera Homes để triển khai hai dự án chung cư tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh. Chung cư Dicera 1 có vốn đầu tư 1.670 tỷ đồng, dự kiến khởi công đầu năm 2027. Chung cư Dicera 2 sẽ nối tiếp trong giai đoạn 2028 - 2030. Ngoài ra, thông qua pháp nhân Công ty Thuận An, Dicera Holdings cũng đang hợp tác triển khai một dự án nhà ở xã hội quy mô 1.680 căn tại thành phố Huế với tổng mức đầu tư 2.022 tỷ đồng. Quy mô của các dự án này nhanh chóng phản ánh lên bảng cân đối kế toán khi giá trị tài sản dở dang dài hạn tính đến ngày 30/9/2026 đạt 613 tỷ đồng, chiếm 29,6% tổng tài sản doanh nghiệp.

Vùng đệm doanh thu và thách thức về đòn bẩy tài chính

Sự dịch chuyển mạnh mẽ sang địa ốc mang đến cho Dicera Holdings một bức tranh kinh doanh có tính phân hóa cao. Trong chín tháng đầu năm 2026, công ty ghi nhận doanh thu 946,75 tỷ đồng, giảm 27,4% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 128,24 tỷ đồng, giảm 9,1%. Đáng chú ý, cơ cấu doanh thu cho thấy sự lấn lướt hoàn toàn của mảng bất động sản với 722,79 tỷ đồng, chiếm 76,3% tổng doanh thu. Trong khi đó, mảng xây lắp truyền thống chỉ đóng góp 195,48 tỷ đồng, giảm sâu 58,6%.

Tuy nhiên, nguồn thu chủ lực từ dự án Vũng Tàu Centre Point đang dần cạn kiệt. Khoản mục người mua trả tiền trước giảm mạnh từ 792,5 tỷ đồng xuống còn 149,9 tỷ đồng cho thấy phần lớn sản phẩm đã được bàn giao và hạch toán. Khoảng trống doanh thu xuất hiện khi các dự án quy mô ngàn tỷ mới thâu tóm vẫn đang trong giai đoạn phát triển, chưa thể tạo ra dòng tiền trong ngắn hạn.

Để đáp ứng nhu cầu vốn khổng lồ cho các đại dự án, Dicera Holdings đã lên kế hoạch vay vốn với tổng hạn mức 1.500 tỷ đồng trong năm 2026. Tính đến cuối tháng 9, nợ vay ngắn hạn của công ty đã bật tăng 141,5%, lên mức 128,5 tỷ đồng. Trong khi đó, lượng tiền mặt và tương đương tiền chỉ còn vỏn vẹn 84 tỷ đồng. Áp lực vay nợ gia tăng trong bối cảnh mặt bằng lãi suất neo cao và thị trường bất động sản gặp khó khăn về thanh khoản đang tạo ra thách thức kép cho doanh nghiệp. Hành trình chuyển mình từ nhà thầu sang nhà phát triển bất động sản của Dicera Holdings đòi hỏi sự tính toán cẩn trọng về dòng tiền để vượt qua giai đoạn vùng đệm doanh thu đầy rủi ro này.