Tuy nhiên, đây mới chỉ là đề xuất trong dự thảo, chưa phải quy định có hiệu lực pháp luật; hiện tại các giao dịch vẫn phải thực hiện theo Luật Đất đai 2024 và quy định pháp luật hiện hành.

Theo quy định hiện hành, tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.

Cụ thể, theo điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ được công chứng hoặc chứng thực khi các bên có yêu cầu.

Trong khi đó, tại Điều 27 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã không còn nội dung yêu cầu hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực.

Dự thảo điều 27 bỏ quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà tập trung vào các điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất như: có giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng…

Giảm thủ tục không đồng nghĩa với giảm rủi ro pháp lý

Nếu đề xuất này trong Dự thảo được Quốc hội thông qua trong tương lai, đây có thể xem là một thay đổi rất lớn trong tư duy lập pháp.

Nhìn nhận ở góc độ tích cực, việc bỏ quy định bắt buộc công chứng có thể giúp giảm chi phí giao dịch, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, nhất là trong bối cảnh chuyển đổi số và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. Nhiều ý kiến cho rằng khi thông tin đất đai, nhân thân và đăng ký biến động được số hóa đầy đủ, vai trò “kiểm tra giấy tờ” của công chứng sẽ dần được thay thế bằng hệ thống dữ liệu điện tử.

Tuy nhiên, đơn giản hóa thủ tục không đồng nghĩa với giảm rủi ro pháp lý.

Trên thực tế, công chứng không chỉ là việc đóng dấu vào hợp đồng. Công chứng viên còn có trách nhiệm kiểm tra năng lực hành vi của các bên, xác định ý chí tự nguyện, xem xét giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng, phát hiện dấu hiệu giả mạo, hạn chế giao dịch hoặc các vi phạm pháp luật khác trước khi chứng nhận hợp đồng.

Đó là lý do nhiều vụ giả mạo giấy tờ, giả chủ sở hữu, cưỡng ép ký hợp đồng hoặc chuyển nhượng tài sản đang tranh chấp đã được phát hiện ngay tại giai đoạn công chứng.

Nếu bỏ cơ chế bắt buộc này, trách nhiệm tự kiểm tra pháp lý sẽ chuyển sang chính người mua và các bên tham gia giao dịch phải gánh.

Một vấn đề khác cần nhìn nhận là công chứng không bảo đảm giao dịch sẽ tuyệt đối an toàn, nhưng lại tạo ra nguồn chứng cứ có giá trị rất lớn khi xảy ra tranh chấp.

Trong nhiều vụ án dân sự, văn bản công chứng là căn cứ quan trọng để Tòa án đánh giá việc các bên có trực tiếp ký kết hay không, có minh mẫn, tự nguyện hay không và hợp đồng có được xác lập đúng trình tự pháp luật hay không.

Nếu giao dịch không còn bắt buộc công chứng, số lượng tranh chấp về chữ ký, giả mạo, ép buộc, vô hiệu giao dịch hoặc xác định ý chí của các bên có thể gia tăng, kéo theo thời gian giải quyết tại Tòa án dài hơn và chi phí tố tụng lớn hơn.

Chuyển từ cơ chế bắt buộc sang lựa chọn

Công chứng không phải là một thủ tục hành chính, mà là một hoạt động bổ trợ tư pháp nhằm tăng cường biện pháp an toàn pháp lý cho giao dịch.

Việc không quy định bắt buộc công chứng không nên được hiểu là “không cần công chứng”. Nếu dự thảo trở thành luật, đây sẽ là việc chuyển từ cơ chế bắt buộc sang quyền lựa chọn của người dân.

Những giao dịch có giá trị lớn như mua bán nhà đất, tặng cho bất động sản, phân chia tài sản chung hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn nên được công chứng để hạn chế tối đa rủi ro pháp lý.

Điều đáng lo không phải là giảm bớt một thủ tục, mà là tâm lý chủ quan của các bên. Một hợp đồng nhà đất có thể trị giá hàng chục tỷ đồng. Người dân đừng vì lựa chọn tiết kiệm vài triệu đồng phí công chứng để rồi phải gánh nguy cơ rủi ro, tranh chấp - có thể phải đánh đổi bằng nhiều năm kiện tụng là cái giá không hề rẻ.

Bởi vậy, nếu quy định trong dự thảo được thông qua, dù công chứng không còn là thủ tục bắt buộc với nhiều giao dịch bất động sản, nhưng Luật sư vấn khuyên người dân nên lựa chọn có công chứng - vì đó vẫn là “tấm khiên pháp lý” để bảo đảm an toàn pháp lý cho mình.