Hiện nay, rất nhiều trường hợp người bán và người mua có thỏa thuận với nhau về việc ghi giá trên hợp đồng mua bán thấp hơn so với thực tế hai bên mua bán với nhau nhằm mục đích sẽ phải đóng các khoản thuế, phí, lệ phí vào ngân sách nhà nước thấp hơn mức quy định.

Trong giao dịch bất động sản, đây không những là hành vi không đúng theo quy định của pháp luật mà còn tiềm ẩn rủi ro pháp lý đối với người mua và người bán.

Khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn thực tế: Giảm thuế hay rủi ro pháp lý?

Kê khai giá bán bất động sản thấp hơn thực tế có vi phạm pháp luật?

Văn bản hợp nhất 14/VBHT-PQVH 2020 hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Việc hai bên trong hợp đồng khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá thực tế sẽ dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp. Đây được coi là hành vi trốn thuế theo quy định tại khoản 5, Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019 và là hành vi bị nghiêm cấm.

Xử phạt hành chính đối với hành vi khai giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế:

Căn cứ Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP thì hành vi khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thấp hơn thực tế dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:

- Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.

- Phạt tiền 1 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết giảm nhẹ trở lên.

- Phạt tiền 2 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết tăng nặng.

- Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng.

- Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng trở lên.

Ngoài ra, người nộp thuế còn phải nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước. Trong trường hợp hành vi trốn thuế đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước theo thời hạn quy định tại khoản 6, Điều 8 Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

Xử lý hình sự đối với hành vi khai giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế:

Đối với hành vi khai giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế thì người vi phạm còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật hình sự 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2017).

Tội trốn thuế xâm phạm quy định của nhà nước về thuế, phạm tới lợi ích của nhà nước trong việc là thu thuế. Tội trốn thuế được thực hiện ở một trong các hành vi như là không nộp hồ sơ đăng ký thuế, không nộp hồ sơ khai thuế theo quy định, sử dụng hóa đơn chứng từ không hợp pháp để hạch tóa hàng hóa nguyên liệu đầu vào....v.v. Người thực hiện hành vi vi phạm này với lỗi cố ý, tức là họ biết rõ hành vi này là vi phạm pháp luật nhưng vẫn thực hiện hành vi đó nhằm để nộp thuế ít hơn so với mức thuế thu thực tế.

Điều 200. Tội trốn thuế

1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây trốn thuế với số tiền từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng hoặc dưới 100.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm:

a) Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế; nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định của pháp luật;

b) Không ghi chép trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp;

c) Không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hóa, dịch vụ đã bán;

d) Sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp để hạch toán hàng hóa, nguyên liệu đầu vào trong hoạt động phát sinh nghĩa vụ thuế làm giảm số tiền thuế phải nộp hoặc làm tăng số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm hoặc tăng số tiền thuế được khấu trừ, số tiền thuế được hoàn;

đ) Sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp khác để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được hoàn;

e) Khai sai với thực tế hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu mà không khai bổ sung hồ sơ khai thuế sau khi hàng hóa đã được thông quan, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và Điều 189 của Bộ luật này;

g) Cố ý không kê khai hoặc khai sai về thuế đối với hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và Điều 189 của Bộ luật này;

h) Câu kết với người gửi hàng để nhập khẩu hàng hóa, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và Điều 189 của Bộ luật này;

i) Sử dụng hàng hóa thuộc đối tượng không chịu thuế, miễn thuế, xét miễn thuế không đúng mục đích quy định mà không khai báo việc chuyển đổi mục đích sử dụng với cơ quan quản lý thuế.”;2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm:

a) Có tổ chức;

b) Số tiền trốn thuế từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng;

c) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;

d) Phạm tội 02 lần trở lên;

đ) Tái phạm nguy hiểm.

3. Phạm tội trốn thuế với số tiền 1.000.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 1.500.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

4. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

5. Pháp nhân thương mại phạm tội quy định tại Điều này, thì bị phạt như sau:

a) Thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều này trốn thuế với số tiền từ 200.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng hoặc từ 100.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195 và 196 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng;

b) Phạm tội thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, d và đ khoản 2 Điều này, thì bị phạt tiền từ 1.000.000.000 đồng đến 3.000.000.000 đồng;

c) Phạm tội thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này, thì bị phạt tiền từ 3.000.000.000 đồng đến 10.000.000.000 đồng hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn từ 06 tháng đến 03 năm;

d) Phạm tội thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 của Bộ luật này, thì bị đình chỉ hoạt động vĩnh viễn;

đ) Pháp nhân thương mại còn có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng, cấm kinh doanh, cấm hoạt động trong một số lĩnh vực nhất định hoặc cấm huy động vốn từ 01 năm đến 03 năm.

Tóm lại, hành vi khai giá bán nhà thấp hơn so với thực tế nhằm để giảm bớt số tiền thuế phải đóng là hành vi trái quy định của pháp luật và là hành vi được ngăn cấm thực hiện. Tùy thuộc vào tính chất, mức độ vi phạm mà có thể có những mức xử phạt khác nhau. Người vi phạm hành vi này có thể bị xử phạt hành chính hoặc là xử lý hình sự theo quy định và phụ thuộc vào số tiền mà người thực hiện hành vi vi phạm pháp luật là bao nhiêu.

Rủi ro pháp lý trong việc khai giảm giá bất động sản

Khi kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế thì các bên thường thỏa thuận lập thêm một hợp đồng để xác nhận số tiền thực tế đã giao dịch. Việc này có thể dẫn đến tranh chấp, trường hợp này rủi ro thuộc về chuyển nhượng (bên bán).

Theo đó, khi có hai hợp đồng, trong đó chỉ có một hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì theo quy định hợp đồng này sẽ có hiệu lực và được pháp luật bảo vệ. Nói cách khác, pháp luật sẽ ghi nhận hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực với giá thấp hơn nhiều so với “giá thực tế” và khi đó bên chuyển nhượng dễ “bị mất tiền” nếu bên nhận chuyển nhượng chưa trả hoặc chưa trả hết số tiền chênh lệch.

Bên cạnh đó, rủi ro sẽ thuộc về bên nhận chuyển nhượng nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (theo khoản 2, Điều 131, Bộ luật dân sự 2015). Khi đó, bên nhận chuyển nhượng chỉ nhận được số tiền trong hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp chứng minh tồn tại hợp đồng theo giá thực tế.

Khi một hợp đồng mua bán nhà đất bị tuyên vô hiệu theo quy định của pháp luật, các bên sẽ phải đối mặt với nhiều hậu quả pháp lý đáng kể. Trước tiên, hai bên buộc phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Cụ thể, bên bán phải hoàn trả số tiền đã nhận từ bên mua, trong khi bên mua phải hoàn trả lại tài sản như nhà, đất nếu đã được giao dịch. Trong trường hợp có chênh lệch giữa giá trị thực tế và giá trị ghi trong hợp đồng (do cố tình ghi giá thấp để trốn thuế), phần chênh lệch này thường không được công nhận và có thể dẫn đến việc bên chịu thiệt không có căn cứ rõ ràng để đòi lại, gây ra tranh chấp hoặc mất mát tài chính.

Ngoài ra, hành vi trốn thuế hoặc vi phạm pháp luật trong quá trình ký kết hợp đồng có thể khiến các bên bị xử phạt hành chính, và trong một số trường hợp nghiêm trọng, còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về hành vi gian lận thuế.

Bên cạnh đó, nếu hợp đồng đã được sử dụng để làm thủ tục sang tên hoặc đăng bộ quyền sở hữu tài sản, thì các thủ tục này cũng có nguy cơ bị hủy bỏ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu và sử dụng tài sản của bên mua. Do đó, hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là rất nghiêm trọng, đòi hỏi các bên phải thận trọng và tuân thủ đúng quy định pháp luật khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản.

Để hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý trong quá trình mua bán nhà đất, người dân nên thực hiện giao dịch một cách trung thực và đúng quy định của pháp luật.

Trước hết, các bên cần ghi đúng giá trị thực tế vào trong hợp đồng mua bán thay vì cố tình ghi giá thấp để giảm thuế, bởi việc gian lận như vậy không chỉ có thể khiến hợp đồng bị vô hiệu mà còn kéo theo nhiều hệ lụy pháp lý.

Bên cạnh đó, việc lập hợp đồng công chứng rõ ràng, đầy đủ các điều khoản và điều kiện là rất cần thiết nhằm đảm bảo tính pháp lý của giao dịch. Toàn bộ quá trình thanh toán nên được thực hiện thông qua hệ thống ngân hàng để có chứng từ xác minh rõ ràng nếu sau này phát sinh tranh chấp.