Theo báo cáo của JLL Việt Nam, bất chấp những biến động từ địa chính trị và giá năng lượng toàn cầu, Việt Nam vẫn tiếp tục củng cố vai trò là điểm đến sản xuất và logistics chiến lược tại khu vực châu Á.

Nguồn cung duy trì, tỷ lệ lấp đầy ở mức cao

Tại khu vực phía Bắc, tổng diện tích đất công nghiệp đạt gần 13.000 ha với hơn 70 khu công nghiệp đang hoạt động. Trong quý I/2026, nguồn cung mới ghi nhận hơn 100 ha, chủ yếu đến từ Hải Phòng (khu vực Hải Dương cũ).

Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt khoảng 82%, với diện tích giao dịch lũy kế lên tới 10.400 ha, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Thị phần tiếp tục tập trung vào các nhà phát triển lớn như Kinh Bắc City, DEEP C, Viglacera, Rox iPark và VSIP, chiếm gần một nửa tổng diện tích đã phát triển.

Nhà xưởng, nhà kho tăng tốc mở rộng

Phân khúc nhà xưởng xây sẵn tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng tích cực với tổng nguồn cung vượt 3,6 triệu m², tăng 14% so với cùng kỳ năm trước. Trong quý I, thị trường đón thêm 159.000 m² mới, nổi bật là dự án Spectrum tại Hưng Yên của Soilbuild.

Tỷ lệ lấp đầy của phân khúc này đạt 87%, với nhu cầu thuê tập trung tại các địa bàn trọng điểm như Bắc Ninh và Hải Phòng. Giá thuê dao động từ 4 - 7,1 USD/m²/tháng, tăng trung bình 4% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, phân khúc nhà kho xây sẵn hiện đại đạt quy mô 2,2 triệu m², tăng mạnh 1,7 lần so với năm trước. Riêng quý I/2026 ghi nhận thêm 162.000 m² nguồn cung mới, đáng chú ý là sự gia nhập của JIEL Group với dự án JEIL Logistics tại Hải Phòng.

Mặc dù hấp thụ thuần duy trì ổn định, tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ xuống 65% do nguồn cung mới cần thời gian để thị trường hấp thụ. Giá thuê trung bình đạt 5,1 USD/m²/tháng, tăng 10% - mức tăng cao nhất trong ba phân khúc.

Triển vọng tăng trưởng thận trọng

Trong 6 - 12 tháng tới, JLL dự báo thị trường bất động sản công nghiệp và logistics miền Bắc sẽ duy trì đà tăng trưởng nhưng theo hướng thận trọng hơn. Áp lực từ chi phí năng lượng gia tăng kéo theo chi phí logistics, vận tải và sản xuất leo thang, ảnh hưởng trực tiếp đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp.

Diễn biến này khiến nhiều tập đoàn phải cân nhắc lại kế hoạch mở rộng, thậm chí trì hoãn việc thuê đất hoặc xây dựng nhà máy mới.

Dù vậy, giá thuê vẫn được kỳ vọng tăng trung bình 4 - 6% mỗi năm, đặc biệt tại các khu vực có lợi thế về hạ tầng như gần cảng biển, sân bay và các trục cao tốc trọng điểm. Tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp dự kiến duy trì trên 80%, trong khi phân khúc nhà xưởng và nhà kho sẽ cải thiện dần từ cuối năm 2026 khi nguồn cung mới được hấp thụ.

Theo JLL, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trở nên đa dạng hơn với nhiều lựa chọn, từ đất công nghiệp đến nhà xưởng, nhà kho xây sẵn và mô hình xây dựng theo yêu cầu. Điều này giúp doanh nghiệp linh hoạt triển khai sản xuất, từ quy mô nhỏ đến mở rộng trong tương lai.

Trong bối cảnh chi phí logistics gia tăng do căng thẳng địa chính trị, các doanh nghiệp có xu hướng ưu tiên lựa chọn địa điểm có hạ tầng đồng bộ và kết nối thuận tiện nhằm tối ưu chi phí vận hành. Nhờ đó, các khu công nghiệp có vị trí chiến lược và hệ thống giao thông hoàn thiện tiếp tục là điểm đến hấp dẫn, duy trì tỷ lệ lấp đầy ở mức ca